主营业务:
集团的主要业务分类包括(a)物业发展及投资业务分类,乃从事住宅及商用物业之物业发展及持有投资物业;(b)贸易业务分类,乃从事买卖医疗设备及家居保安及自动化产品,包括提供相关安装;及(c)‘其他’分类,主要包括营运一间酒店。
报告期业绩:
集团于截至二零二三年九月三十日止期间的收入约为33,887,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月60,384,000港元),较去年同期大幅下跌约44%。
报告期业务回顾：
物业发展及投资业务
于报告期间,集团自此分类录得收入约12,481,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月23,878,000港元),较去年同期大幅下跌约48%。此分类营业额主要来自出售位于中国的物业及位于中国的投资物业赚取之租金收入。(i)出售物业收入由截至二零二二年九月三十日止期间约13,251,000港元下跌至报告期间约4,249,000港元,大幅下跌约68%。于报告期间,销售主要来自出售位于中国开封世博广场(‘世博广场’)的停车位及位于中国海口的少量商业单位。与去年同期相比,世博广场多个商业单位以较大合约金额售出。住宅物业发展市场的动态明显转趋对发展商不利。此外,疫情突然爆发大大拖慢了销售活动,并影响兴建。与此同时,市场流动性不足,加剧了高杠杆发展商的资金压力,进而削弱需求心理,形成恶性循环。于报告期间,物业市场延续去年以来的销售放缓,以致许多物业发展商出现严重的信贷及流动资金紧缩。物业市场的整体气氛无可避免地影响集团于中国内地的物业业务。(i)出售物业(续)为余下物业寻找潜在买家的过程亦因中国物业市场整体放缓而有所延误,而国内物业市场受上一期间冠状病毒疫情爆发所影响而基本处于停滞状态。中国开封世纪豪苑G区住宅区的预售安排自二零二一年五月起展开,而相关销售收入将于截至二零二四年三月三十一日止年度内予以确认(取决于兴建进度及销售是否完成)。(ii)投资物业租金收入租金收入营业额由截至二零二二年九月三十日止六个月约10,627,000港元减少至报告期间约8,232,000港元,减幅约为23%。该减幅乃主要由于人民币兑港元的平均汇率从1.16降至1.10。另一方面,来自中国海口的租金收入减少,此亦导致于报告期间的租金收入下跌。由于集团已与独立第三方订立协议以出售位于海口的商用物业,故于报告期间届满的租赁协议并无重续。通过出售公司而出售位于海南之一项投资物业及若干物业之非常重大出售事项于二零二二年十月二十日,公司一间全资附属公司江裕有限公司(‘江裕’)及富海地产投资有限公司(‘富海地产’,一名独立第三方)与海口市龙华区城市投资控股有限公司订立意向书(‘意向书’),内容有关建议江裕出售于江裕置业(海南)有限公司之全部股权(‘出售事项1’)及富海地产出售于海南富迪商业管理有限公司(为集团利益持有一项物业)之全部股权(‘出售事项2’),总代价为人民币385,000,000元(相等于约427,778,000港元)。于二零二三年八月七日,订约方就出售事项1及出售事项2订立正式最终协议。出售事项1及出售事项2已于二零二三年八月三十日完成。基于出售事项1及出售事项2之总代价人民币385,000,000元(相等于约427,800,000港元)及经扣除于二零二三年九月三十日之江裕置业(海南)有限公司之资产净值及海南富迪商业管理有限公司代表持有之投资物业之账面净值以及因递延支付总代价而产生之折现影响、企业所得税、交易成本(包括专业费用、推介人费用、行政费用及相关税项)后,集团确认出售事项1及出售事项2之收益分别约24,300,000港元及17,100,000港元。报告期间此分类产生的分类经营溢利约为67,048,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月4,793,000港元)。该显著增幅乃源于报告期间出售‘通过出售公司而出售位于海南之一项投资物业及若干物业之非常重大出售事项’一段所述位于海南的物业。
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贸易业务
集团于报告期间录得来自此分类的收入约为14,007,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月32,176,000港元),较上一报告期间大幅减少约56%。此分类产生的收入来自买卖医疗设备、健康及防疫产品,以及家居保安及自动化产品,包括提供相关安装及保养服务。(i)买卖医疗设备、健康及防疫产品收入由截至二零二二年九月三十日止六个月约29,063,000港元减少至报告期间约11,108,000港元,大幅减少约62%。该减幅乃由于冠状病毒疫情导致空气净化器需求大幅增加,以致上一报告期间完成更多订单。另一方面,医院管理局(公司的主要客户)的采购部门于二零二二年上半年更加关注抗疫产品的紧急订单,导致上一报告期间营业额大幅增加。公司的主要客户已将部分非紧急订单递延至未来数年。(ii)买卖家居保安及自动化产品收入由截至二零二二年九月三十日止六个月约3,113,000港元轻微减少至报告期间约2,899,000港元,减幅约为7%。营业额减少乃由于截至二零二三年三月三十一日止年度出售一间位于海口并录得亏损的附属公司。于报告期间此分类产生的分类经营亏损约为251,000港元(截至二零二二年九月三十日止六个月溢利4,055,000港元)。本报告期间出现亏损乃由于销售额大幅下跌。‘其他’业务(主要营运一间酒店)集团于报告期间录得来自此分类的收入约为7,399,000港元(二零二二年4,330,000港元),较去年同期大幅上升71%。此分类产生的收入主要来自一间酒店的营运。集团于报告期间营运一间名为开封迪臣智选假日酒店(‘开封智选假日酒店’)的酒店。开封智选假日酒店位处开封市中心,总建筑面积约为14,000平方米,共有243间客房,包括100间大双人床标准房间、106间单人床标准房间、18间大双人床高级房间、18间单人床高级房间及1间套房。该酒店亦设有3间会议室,总建筑面积约为460平方米。随着冠状病毒疫情减退,旅游业逐渐回复到疫情前的水平。于报告期间,集团在中国内地的酒店的整体表现显著改善。平均入住率由上一报告期间27%上升至本报告期间43%。于报告期间,此分类的分类经营亏损约为1,404,000港元(二零二二年2,558,000港元)。亏损主要归因于酒店的折旧开支。于报告期间,公司拥有人应占净亏损约为16,807,000港元,而于截至二零二二年九月三十日止六个月则约为69,317,000港元。亏损大幅减少乃由于(i)出售事项2项下出售位于中国海口的投资物业及其他商用物业产生收益约17,100,000港元(除税后);(ii)出售事项1项下透过出售一间附属公司而出售位于中国海口的商用物业产生收益约24,300,000港元(除税后);及(iii)投资公司出售其中一项于中国深圳证券交易所上市的股权投资,从而收取来自该投资公司的股息收入约33,700,000港元。截至二零二三年九月三十日止六个月每股亏损约为1.15港仙。
业务展望：
物业发展及投资
于二零二四年,预计全球经济仍将充满挑战及波动。通胀高企及持续加息等因素定必打击经济复苏。内地经济面临严峻复杂的外部环境、国内需求不足、房地产市场供需问题等困难。面对种种挑战,中央政府除继续实施积极的财政政策及稳健的货币政策外,亦调整住房政策,推出更多措施促进就业及刺激消费。在中国内地,预计中央政府将继续致力提供积极的宽松货币政策及财政刺激措施,以促进经济增长。就物业市场而言,因应物业市场对经济的许多方面至关重要,预计政府将实施更多扶持政策及措施以重振物业市场,故此,长远而言,预期物业市场将逐步复苏及改善。目前,集团在同一领域的杠杆比率及资产负债比率较低。在中央政府的宏观政策下,银行正放宽对地产业务的贷款政策。
集团将藉此机会出售其资产,以优化其现金流量及降低集团的债务风险。开封世纪豪苑于二零零五年六月九日,集团获授中国河南省开封市龙亭区一幅发展地块之土地使用权。该地块已开发为一个建筑面积估计约为210,500平方米之住宅及商业综合项目,名称为‘开封世纪豪苑’。直至本中期报告日期,约190,000平方米建筑面积已竣工,所获销售合约总额已达约人民币767,000,000元。余下土地(G区)正在兴建,并预期于二零二四年年中前完成兴建,并已于二零二一年第二季开始进行预售。集团计划将C区连同G区一并出售。此乃由于该两个区域彼此相邻,并相信协同效应将为集团带来更高回报。直至本中期报告日期,任何有关潜在出售事宜的讨论仍处于初步阶段,尚未有任何第三方向集团提呈正式建议,而集团并无就有关的任何业务合作订立具法律约束力的协议或合约。截至本中期报告日期,就该等业务合作进行之任何讨论,其结果难以预料,倘与上述第三方就可能的业务合作达成任何协议或订立任何合约,集团将遵守上市规则的相关规定。直至本中期报告日期,G区物业预售总合约金额约为人民币24,000,000元。然而,由于物业拥有权尚未转移至买家,故于报告期间内并未就G区确认销售收入。开封世博广场于二零一二年二月十六日,集团成功中标取得中国开封市一幅商住地块的土地使用权,并已开发为一个估计建筑面积约95,000平方米之住宅及商业综合项目,名称为‘开封世博广场’。
直至本中期报告日期,此项目已竣工,所获销售合约总额约人民币574,000,000元。买卖医疗设备及家居保安及自动化产品医疗设备全球生活水平日益富裕(尤其是在中国香港及中国主要城市),及健康意识日渐提高(尤其是在城市居住的高收入消费者),一并产生了对医疗设备的额外需求。因此,预期此分类值得继续投资。在下一报告期间,公司将透过扩展分销渠道及引进更多元化产品来刺激销售增长。此外,随着中国香港、中国主要城市及东南亚之生活及科技水平改善,集团务求为智能城市的发展提供一系列的解决方案,应用于商场、政府设施、边境及机场等。集团已与独立第三方成立两间联营公司,即酷生命科技有限公司(由集团拥有20%权益)及晁能力科技股份有限公司(由集团拥有35%权益)。酷生命科技有限公司为一间研发公司,从事研发供长者及慢性疾病患者使用的智能人机互动康复培训平台。
集团与中国香港中文大学的教授合作开发线上增强实景及虚拟实景培训平台供中风人士及长者使用,包括上肢、下肢、平衡与协调练习。产品特别以长者及慢性疾病患者为目标,并提供线上复康服务以改善其生活质素。晁能力科技股份有限公司(‘晁能力’)为一间在中国台湾注册成立的公司,持有牌照在中国台湾零售及批发市场进行医疗设备买卖。晁能力已成功自水上康复设备的世界市场领导者Ewac Medical取得分销权。基于公司于水疗产品的经验,集团拟增加在中国台湾医疗市场的市场份额。家居保安及自动化产品通过集团其中一间联营公司Axxonsoft Hong Kong Limited,集团持续推动人工智能(‘人工智能’)视频分析技术的应用,能提供多种功能,例如防止徘徊、协助控制疾病传播、分析人体姿势行为,并协助物业价值评估等。在中国香港,公司为分布在不同地区的金融机构提供人流分析服务,协助他们更好地掌握客户流量情况。公司亦为中国香港政府的不同机构提供先进的视频管理平台软件,以提升其监控及管理能力。在中国内地,公司成功取得首个大型机场项目,该项目整合了多个不同系统,如门禁系统、入侵警报系统、消防系统等,同时结合逾18,000路视频镜头和部分附有人工智能分析功能,为机场管理者提供更完善的物理安全信息管理服务。
公司通过参加研讨会及展览会,积极增加公司的市场份额,以推广公司的产品及扩大销售渠道。集团会继续采取有效的成本管理策略及维持严格的信贷控制措施来应对经营环境动荡的挑战及增强竞争力。董事将继续尽其所能,为公司股东争取最佳回报。酒店营运集团已与洲际酒店集团旗下六洲酒店管理(上海)有限公司签订协议,以‘开封迪臣智选假日酒店’之名营运该酒店。智选假日酒店为全球知名的精选服务酒店品牌之一。开封迪臣智选假日酒店已于二零二零年一月开业。集团正采取一切可行措施以应对所有疫情的挑战,首要是要让宾客感到安全无虞,因此,公司设立严谨的消毒与卫生方案,确保宾客可毫无顾虑地再次光临酒店住宿或进餐,并对酒店的产品及服务拥有十足信心。此外,公司正引进多项市场推广及销售复元策略,以国内市场宅渡假及外卖餐单为目标,同时作出果断决策以降低营运成本。集团将继续改善酒店服务质素,确保酒店宾客得到愉快的留宿体验。董事会将透过改善集团的企业管治以遵守上市规则,力求于行业及地理覆盖范围上寻求新突破,提升风险控制水平、增强资产管理能力、进一步组织专业而优秀的人才团队,以把握发展机会及积极发掘新客户。集团亦将注意与现有客户维持关系,并加强与优质客户合作,让集团达致稳定而长远的发展。
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