主营业务:
公司为一间投资控股公司。公司及其附属公司（统称为‘集团’）主要从事物业发展、物业投资、物业管理及生产运营。
报告期业绩:
年内，受开发结转减少、联营公司亏损以及财务成本增加等因素影响，经营业绩同比有所下降，集团实现营业额158.3亿港元，较去年下降约49.8%；实现毛利51.1亿港元，整体毛利率为32.3%。公司权益股东应占亏损为2.6亿港元，如剔除集团所属投资物业和金融资产公允价值变动的净影响及联合营公司业绩影响，公司权益股东应占溢利为19.2亿港元。
报告期业务回顾：
物业开发业务：
因大部分已预售物业尚未达到结转条件，现货去化不及预期，年内结转减少，集团结转物业销售面积约41.5万平方米（不包括集团主要联营公司所占权益），较去年下降约43.1%；结转销售收入约86.3亿元人民币，折合约95.9亿港元（已扣除增值税项），较去年下降约62.6%。结转销售收入中，广深项目占比为56%。房地产开发销售毛利率为36.5%，较去年下降约0.1个百分点。
合同销售：
2023年，集团录得合同销售金额为约265.9亿元人民币（折合约295.2亿港元），超额完成年度销售目标。合同销售面积约71.4万平方米，每平方米平均售价为37,229元人民币。主要贡献来自：深圳云海湾项目开盘当日去化近95%，成为全国单日销售套数和销售金额最高的商品住宅项目销售冠军，年内实现签约金额约133亿元人民币；中山湾中新城项目持续热销，累计成交33.6亿元人民币。相较于全国百强房企2023年销售总额同比下降17%，集团全年合同销售逆势增长，较去年上涨38.4%，成绩斐然。
根据区域分布，粤港澳大湾区项目占合同销售金额的88.2%，另外11.4%和0.4%分别来自直辖及省会城市及其他城市。根据产品类型分类，住宅类产品占合同销售金额的90%，非住宅类产品（包括办公楼、公寓、产业园区等）占比10%。
项目开发建设情况：
2023年，集团持续打造产品力，持续丰富和完善‘产品+管理+技术’三位一体的住宅产品标准研发体系，技术、景观、公区等标准研发不断深化迭代，落地赋能项目。地产项目屡获殊荣，获颁20项国内外设计大奖。
年内，集团聚焦重点项目，强化关键节点管控，深圳、上海等8个城市项目开工，新开工面积约159.5万平方米。计划竣备项目均按期交付，竣工面积约115.8万平方米。
土地资源拓展：
集团秉持‘优中选优’的投资原则，通过公开竞拍在深圳龙华北站商务区、中山翠亨新区马鞍岛、沈阳沈河区翰林路拓展3宗地块。车公庙第一更新单元二期城市更新项目于年底签署了北地块的土地使用权合同，成功实现项目资源转化。项目位于深圳市福田区车公庙片区，坐拥‘2横2纵’主干道，4条地铁线换乘枢纽，交通条件便利，项目业态包括办公、产业、商业等，计划打造集智能科技、数字创意、金融科技、时尚设计等为一体的区域标杆综合体。以上4个新增项目合共占地面积约13.7万平方米，新增计容建筑面积约45.4万平方米，预计新增货值约154.2亿元人民币，新增持有运营面积（含商业和酒店）约12.1万平方米。
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土地储备：
截至2023年12月31日，土地储备计容建筑面积约674.2万平方米，其中未开工项目计容建筑面积约109.1万平方米，在建项目计容建筑面积约505.1万平方米，已竣工未结算项目计容建筑面积约60.1万平方米。储备结构保持合理健康，大湾区土地储备计容建筑面积占比达66%，长三角区域占比为14%，二线省会城市占比为19%。此外，持作待售之已落成物业的账面值197.4亿港元。
物业投资业务：
2023年，集团把握消费复苏、商业市场回暖的时机，多措并举加大商业写字楼、产业园、综合商业及专业市场的招商力度。积极推动深华科技园、罗湖老城工业等老旧物业升级改造提质增效，带动空置率下降及租金增长，物业投资业务明显改善。年内，集团实现物业投资收入约14.2亿港元，较去年上涨18.8%。物业投资业务毛利率约69%，与去年持平。于2023年12月31日，集团投资物业总面积约173万平方米，公允价值约334.5亿港元，年内集团所属投资物业组合公允价值重估增加5.5亿港元。
城市综合运营业务：
集团城市综合运营业务包括城市及产业园物业管理、住宅物业管理、商业运营及物业管理服务，深业运营合同签约面积约8,407万平方米，在管面积约8,047万平方米，其中，独立第三方项目面积占比约74.4%，非住业态面积占比约64.4%，两项指标均高于行业平均水平。年内，实现营业收入约27.9亿港元，较去年上涨6.4%。凭藉领先于业内的综合实力和备受社会各界认可的服务水平，集团荣获中国指数研究院授予的‘2023中国物业服务百强企业第17位’、‘2023年中国物业服务专业化运营领先品牌企业’、中物研协授予的‘国有物业服务企业综合实力第6名’等多项荣誉称号。
2023年，旗下深业运营净拓展管理面积约1,219万平方米（含合营公司拓展），市场化拓展实力保持强劲。城市及产业园服务再发力，深业运营与当地国资成立安徽马鞍山合营公司，顺利中标马鞍山市城市服务项目，合同管理面积约486万平方米，合同总金额达1.5亿元人民币；深圳宝龙街道和吉华街道‘城市管家’项目续约实现提价并中标深圳园岭片区‘城市管家’项目。公建类项目拓展再突破，凭藉‘总对总业务合作’，新拓展山东移动（淄博）、海南移动（省本部）写字楼物业管理项目，填补区域市场空白；攻坚重点项目，成功拓展深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆等66个优质公建类物业项目。
2023年，集团抢抓线下消费回暖机遇，加大招商力度和商户优化迭代，各商业项目运营情况向好，招商、开业、运营情况均取得积极进展，品牌价值进一步提升。深业上城项目亮点频出，业绩再度攀升。中国华南首家老佛爷百货于2023年7月8日盛大开幕，引入多家重磅首店，打造深圳高端时尚新地标；创建‘港人友好’消费场景，推动深港消费融合，全年客流量超4,000万人次，销售额突破50亿元人民币；深业上城联动公园，创新‘公园+商业’一体化运营管理模式，笔架山体育公园投入运营，形成特色生态圈。
深业上城街区获深圳市商务局颁发首批夜间经济示范街区及示范特色商圈，是深圳市福田区唯一的市级夜间经济示范街区。
此外，集团商业品牌开始向外输出，深圳公共服务领域存量改造运营项目，深圳妇儿大厦经过3年的改造，于2023年6月1日焕新亮相，被国家发改委认定为盘活存量资产扩大有效投资的典型案例向全国推广。中山湾中新城于2023年5月开展商业品牌签约，拟打造粤港澳大湾区首个国际级IP室内主题乐园集群，商业水街确名为‘湾中•上城水街’，标志着‘深业上城’品牌成功输出，辐射湾区新格局。
酒店运营业务：
集团拥有6家运营酒店，分别是苏州万豪酒店（设有302间客房），巢湖深业半汤温泉度假酒店（设有27间温泉别墅），巢湖深业温泉假日度假酒店（设有203间客房）、深圳深业上城无印良品酒店（设有79间客房）、深圳文华东方酒店（设有178间客房）、深圳妇儿大厦憬居（设有194间客房）。年内，集团把握消费回暖机遇，旗下各酒店核心运营指标超预期，实现酒店经营收入（其他经营分类项下）约4.7亿港元，较去年大幅增长61.7%。
深圳文华东方酒店首度荣获《福布斯旅游指南》五星称号，并在LALISTE首届全球酒店排名中被评为2023年世界最佳酒店。2023年5月，集团发布自营酒店品牌‘憬居’，正式推出四条品牌产品线，完善酒店管理板块轻资产品牌矩阵，是布局酒店未来发展新赛道的重要突破。首家‘憬居’酒店落地运营。
先进制造业务：
集团的制造业务主要来自所属企业深圳晶华显示电子股份有限公司（‘晶华’），从事物联网领域智能显示控制器、液晶显示器件等产品的研发、生产和销售，具有国家高新技术企业和深圳市专精特新中小企业资质，是人机界面显示及交互控制领域的优质服务商。晶华的产品广泛应用于智能家居、工业控制及自动化、OA办公、智能车载、智慧医疗等领域，致力于打造‘总部+OEM生产基地+研发中心’的新经营模式，实现从‘产品生产商’向‘方案解决服务商’的转型。
2023年，受国际复杂形势及全球经济下行影响，行业整体需求增长承压。晶华积极应对，持续推进人机交互技术研发突破，并加强生产、采购及交付管控，全力开拓市场，在逆境中稳定了销售额，实现经营收入约4.7亿港元。
高科农业业务：
集团高科农业业务包含农产品及花卉销售、农业旅游等。年内，农业板块成效凸显，产业规模持续扩大，种植面积达4000亩，锦农项目通过全机械化方式结合精细化管养，数字化建设进一步提升；农旅项目稳步建设，多个园区陆续开园试运营，香蜜湖·四季花谷承办2023深圳迎春花市等活动，新丰·四季滨江田园设计方案获广东省粤乡印迹创意设计大赛二等奖；高端农产品销售方面，旗下丰农优品公司被认定为‘深圳市重点农业龙头企业’，构建全渠道供应链，搭建线下门店、线上平台、大客户、社区团购并行的业务矩阵。年内，农业经营收入（其他经营分类项下）约5.1亿港元，较去年增长40.6%。
业务展望：
当前房地产市场依然处于深度调整中，尽管政策暖风频吹，但风险化解和市场修复仍需时日，行业形势依然严峻。2024年，面对困难和挑战，公司将按照‘一手抓经营，一手抓转型’的总体思路，坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，全力推动集团高质量转型发展。
2024年集团全年可售货值超过300亿元人民币，项目主要分布在深圳、中山、上海、南京及成都，其中住宅占比72%。公司将以流动性为主要考量加速周转去化，系统梳理可售资源，精准研判市场，做到一盘一策，顺应市场合理定价，抓住各地政策‘共振’的脉冲行情，必要时以价换量，尽早回笼资金。
集团目前拥有约173万平方米的存量物业，公允价值约335亿港元。去年在类REITs发行上已成功试水，接下来公司将在这些资产的运营管理、价值提升、证券化等环节进行深度谋划，推动存量资产有效盘活和价值释放，实现集团资产管理规模和利润的平衡。
集团将加快推进城市更新，积极推动八卦岭、上步片区等城市更新项目，争取尽快实现资源转化；加快横岗南、光明上村利益统筹项目规划和实施方案报批工作，推动光明白花项目、龙岗三棵松项目尽快开展市场主体招引工作，争取尽早实现供地；公开市场方面，公司将聚焦重点区域的核心项目，优中选优，择机参与。
向新发展模式转型，本质上要从过去以空间建造为主的单一价值创造过程，转向以空间建造、运营、服务并重的多元化价值创造过程。集团在‘十三五’期间开始大力培育运营平台，构建核心竞争力。历经多年迭代和整合，旗下运营平台已具备一定规模和能力，为地产业务转型打下坚实基础，公司也逐步从地产开发商向运营商、服务商转变，加快构建地产新发展模式。
旗下运营平台已日趋成熟，接下来将着力打造系列品牌，以品牌影响力拉动市场份额提升，提高运营业务的营收规模和市场地位。物业运营方面，积极争取深圳市属国资优质资源向深业运营集聚，争取在管规模尽快突破1亿平方米，进入国内第一梯队。商业运营方面，依托深业上城等标杆项目，进一步锤炼商业运营能力，完善商圈生态链条，获取更多商业资源。
酒店管理方面，进一步完善‘憬居’品牌产品系列方阵，密集跟进中山、深圳等地的酒店项目。公司将持续打造品牌化的能力，以轻资产模式做大业务规模，为集团可持续发展提供新的利润增长点。
随着利益统筹项目的持续推进，集团未来商业及产业空间体量还将持续增加。公司将借鉴商业运营的成功经验，通过打造标杆项目实现运营能力积累，通过内部市场化和绩效考核变革进行资产所有权和运营权的分离，再通过资产管理计划的推行，逐步实现从资产管理到资本运作的闭环，推动向资产管理新模式转型。
高科农业板块将深挖产业潜力，加快打造育繁推贸一体化的产业体系；持续高标准打造现代农业产业园，强化‘四季’农旅品牌效应，推动大鹏四季田园、南澳四季田园开业运营，并继续在一二线城市城乡结合部寻找农旅融合项目拓展机会。
集团已明确以晶华电子为切入点做大做强先进制造业发展。晶华公司将持续推动产品结构优化和技术创新，加大海外市场和客户开拓力度，加快完成海外生产基地选址和研究，通过‘商务服务+技术服务’体系，深度绑定下游大客户，实现海外业务快速扩张。
集团将发挥资本牵引作用，通过市场化手段加强资本运作，精心挑选产业资源标的，以收并购方式加快实现产业链上下游布局，培育产业协同发展生态；深业运营将密切关注资本市场，择机完成IPO发行，并依据募集资金使用计划，适时开展物业服务产业链收并购，实现非线性增长。
面对持续承压的经济形势，集团将高度重视财务安全，全力防范风险，保障企业高质量发展。公司将促使现金尽快回笼，强化资金统筹管理，提升资金使用效率；持续优化资债结构，压缩境外负债规模，多措并举降低财务费用；学会精打细算，加强成本费用管控，从管理上实现降本增效；制定合理投资策略，兼顾回报和流动性，坚持有质量的投资；加强参股企业管理，通过监控、管理、退出等方式，实现资产保值增值。
作为一家在粤港澳大湾区经营40年，且在港上市超过26年的企业，深圳控股历经多轮市场周期。从‘建筑生活美景’，到‘城市空间价值塑造者’，再到‘产城创新建设者，幸福民生运营商’，公司不忘初心，砥砺前行，不断调整转型，不断发展壮大。站在新征程新起点，面对新形势新任务，公司将以进促稳保发展，先立后破谋转型，以更加饱满的激情，更加高昂的斗志，更加务实的作风，为集团高质量转型发展作出新的贡献！
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