主营业务:
集团主要从事物业发展及投资，以及其他业务。集团，包括公司及其附属公司，主要从事房地产开发业务、商业物业运营业务以及其他业务。
报告期业绩:
集团收入为人民币2,025.2亿元，同比上升12.3%。经营溢利为人民币405.3亿元。毛利率为20.3%，归属股东净利润率为12.6%。分销费用与行政费用占收入比例为3.4%。公司股东应占溢利为人民币256.1亿元，同比上升10.1%。剔除税后投资物业重估增值的公司股东应占溢利为人民币225.8亿元，同比上升12.1%。核心股东应占溢利为人民币236.5亿元。每股基本盈利为人民币2.34元，同比上升10.1%。
报告期业务回顾及展望：
二零二三年，房地产市场经历短暂的小阳春后持续下行，市场疲弱，全国商品房销售额较上一年下降6.5%，较二零二一年行业高点下降35.9%。
市场低迷，集团积极应对各种困难与挑战，以进促稳，穿越周期的发展韧性强劲，销售与利润逆势增长，持续为股东创造价值。
年内，集团系列公司实现合约物业销售额人民币3,098.1亿元，同比增长5.1%。克而瑞的统计数据显示，集团系列公司权益销售额上升至行业第二。
截至二零二三年十二月三十一日止经审核集团收入为人民币2,025.2亿元，同比上升12.3%。公司股东应占溢利为人民币256.1亿元，同比上升10.1%。剔除税后投资物业重估增值的公司股东应占溢利为人民币225.8亿元，同比上升12.1%。核心股东应占溢利为人民币236.5亿元。
公司股东应占权益为人民币3,730.2亿元。董事局建议派发截至二零二三年十二月三十一日止年度之末期股息每股港币45仙，全年合共派发股息每股港币80仙。
市场调整下行，不确定性增强，集团保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产，精准投资，全年在23个内地城市及中国香港获取43宗地块，总购地金额人民币1,342.1亿元，权益购地金额人民币1,226.6亿元，同比上升42.0%，新增货值人民币2,404.2亿元。北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%，货量结构优势更加突出。
集团密切追踪相关并购机会，年内并购获取广州亚运城项目剩余全部股权及苏州环秀湖花园项目17%股权。
集团商业物业收入为人民币63.6亿元，同比上升20.9%。年内，集团新增12个商业物业投入运营，包括四座写字楼、五座购物中心、三栋长租公寓，为商业物业收入增长注入新的动能。
其中，位于上海核心区的真如环宇城MAX于二零二三年十二月正式开业，为集团旗舰级购物中心，开业以来持续保持大众点评上海购物中心热门榜TOP1，荣获Shanghai WOW!最佳新商场。
集团继续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势。于二零二三年十二月三十一日，集团的资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，继续保持在‘绿档’。集团积极管理有息借贷规模，提早偿还二零二四年一月到期的俱乐部贷款港币300.0亿元，净偿还债务人民币155.8亿元，有效控制了各项资金成本。
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集团持有银行结余及现金为人民币1,056.3亿元，经营性现金净流入为人民币352.8亿元。
集团二零二三年加权平均融资成本为3.55%，融资成本处于行业最低区间，分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%，同比下降0.2个百分点，成本费用管控的竞争优势进一步增强。
当前市场仍然处于房地产上下半场的转折期，转折期需要一定时间，也不可避免要经历波动与调整。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，构建房地产发展新模式，也需要一定时间。当前市场困难与挑战依然不少，但挑战与机遇是对立统一的，也是不断转化的。
公司以积极的心态看待‘危中之机’，对集团在行业大变局之下的竞争优势充满信心。
这个信心，源自宏观、中观、微观三个层面向好的因素都在增强。
宏观层面，经济长期向好的趋势没有改变，回升向好的因素增强。二零二四年中国GDP增长5%的目标，增速依然处于全球前列。
中央政府工作报告明确积极的财政政策要适度加力，稳健的货币政策要灵活适度，著力扩大国内需求，促进消费稳定增长，积极扩大有效投资等一系列经济社会发展总体政策取向，为房地产市场企稳向好提供支撑。
中观层面，房地产行业企稳向好的积极因素增多。行业调控政策已经逐步退出，金融支持力度持续加大，各城市出台了一系列支持刚性住房需求和多样化改善性住房需求的政策，加大力度推进保障性住房、城中村改造等三大工程建设，刺激市场需求，提振市场信心。
微观层面，经历本轮行业洗牌，集团的比较优势明显增强。经历两年多的洗牌，行业集中度进一步提升，经营稳健的头部房企的市场占有率持续提升，各类资源进一步向头部房企汇聚。
集团一贯坚持财务稳健基础上的高质量发展策略，保持行业领先的信用评级。一直以来，集团在住宅开发业务方面的产品力、利润水平保持行业领先，在市场下行期更具比较优势。二零二三年集团购地金额行业领先，二零二四年的可售货值行业领先，货量结构优异，合约物业销售额有望实现稳中有升。
同时，近两年，集团的商业项目加速入市，商业物业收入快速增长，在二零二三年增长20.9%的基础上，二零二四年商业物业收入有望继续实现25%的增长目标。
集团稳中求进、以进促稳的资源更加厚实，可持续发展能力行业领先，发展更加笃定，有信心以稳健优异的经营绩效回报股东的信任。
二零二四年，是集团创立45周年，历经多轮经济与房地产周期而持续稳健，保持行业领先。集团将继续坚持‘客户为本、品质保障、价值创造’的核心价值观，坚持‘好产品、好服务、好效益、好公民’的经营理念，与同行一道，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，引领房地产下半场高质量发展。
集团继续凭藉行稳致远的发展策略，坚决贯彻高品质发展方针，坚持‘主流城市、主流地段、主流产品’的投资策略，投资布局优中选优，将发展重心不断向核心城市、核心地段、核心资产集中，实现稳中求进；继续加大非公开市场土地投资力度，贯彻行商理念，主动、广泛对接合作单位，不断丰富拓展管道，实现优质项目快速落地。
年内，土地投资方面，中国境内呈现冷热不均的情况，城市分化、区域分化愈加明显。集团保持投资定力，持续加大主流城市的投资，年内在中国香港、北上广深四个一线城市及11个强二线城市（长沙、宁波、杭州、苏州、南京、青岛、天津、武汉、郑州、成都及西安）的权益投资额人民币1,120.7亿元，占比高达91%；其中一线城市获得12幅优质土地，占年度新增权益地价约60%，成功扩大了在一线城市的投资规模，投资布局不断优化。
集团聚焦优质资产精准投资，底价获取北京衙门口项目、北京辛庄项目、天津金江里项目、大连爱贤街项目等多宗优质土地。充分发挥在高总价、综合性开发项目上的相对优势，积极获取高能级城市综合型项目，在北京、上海、深圳均获取了大型复合业态项目。
集团在非公市场保持活跃，密切追踪相关并购机会，抓住机遇成功收购广州亚运城项目剩余全部股权及苏州环秀湖花园项目17%股权。
深圳湾超级总部基地地块位于深圳市南山区，与中国香港隔海相望，南接深圳湾滨海带，北倚华侨城国家湿地公园，西邻沙河高尔夫球场，东至华侨城欢乐海岸。项目步行距离1.5公里范围内，已开通三个地铁站，以及规划中的29号线起始站红树湾南站及穗深城际铁路超级总部站。
项目属于南山实验教育集团深湾小学及南山实验教育集团白石洲学校（九年一贯制）学区，为南山区内优质学校；项目周边景观生态资源丰富及商业配套成熟，邻近大型的睿印及欢乐海岸购物中心。
深圳湾超级总部基地地块作为都市商服中心，将与后海及高新区合力打造为‘深圳湾CBD’，发展成为世界城市的功能中心。目前该片区已累计引入世界500强和科技创新企业16家，包括中信证券、招商银行、OPPO、京东等知名企业。项目预计于二零二四年二月开工，预计于二零二四年七月开盘销售，预计竣工时间为二零二六年。
海珠上涌果树公园北侧地块位于广州市海珠区，处于广州中轴之上，广州大道西侧，海珠区政府旁。
项目周边配套完善，位于地铁11号线上涌公园╱逸景路（在建中）双站上盖；
邻近万达广场、合生广场等大型商业综合体，项目自身建设商业面积12万平方米，进一步丰富生活圈配套。项目自然环境优越，海珠湖、海珠湿地公园、上涌果树公园在旁，总体生态绿洲面积超过1,100万平方米。项目教育配套完善，北邻中山大学，历史人文底蕴深厚，西近中大布匹市场，为国内知名的布匹批发市场，产业经济蓬勃发展。项目于二零二三年十一月开工，预计于二零二四年三月开盘销售，预计竣工时间为二零二六年。
阅湘台项目位于长沙市天心区，南接南郊公园，西临湘江，享一线江景，俯瞰湘江、对望岳麓山、橘子洲。项目处于天心区二环内中心临江板块，片区内有多家金融机构湖南省总部，可辐射多个核心商圈。项目周边各项配套发展成熟，片区汇聚湘江金融外滩、五一商圈、沿江豪宅带等顶配资源，周边教育及医疗资源丰富。项目片区内已形成成熟的交通网络，位于湘江两岸东西主动脉，有两条贯穿河东核心区域的主骨架路网，可快速通达全城。项目于二零二二年十二月开工，于二零二三年二月开盘销售，截至二零二三年十二月累计合约物业销售金额人民币18.2亿元。预计竣工时间为二零二四年。
徐汇龙华街道地块位于上海市内中环间，徐汇西岸滨江核心区域，是徐汇区五大功能区之一，也是上海规划2035高品质中央活动区核心功能的重要承载区，区位优越。项目周边聚集人工智能和艺术文化产业，所在片区规划形成‘世界级滨水开放空间’、‘亚洲最大规模艺术区’、‘国际创新创意产业群’，配套资源完善。
项目交通便捷，轨道交通覆盖3、11号线及机场联络线。该项目是上海市二零二三年新增投资总额最高、影响力最大的综合项目，规划总建筑面积超过100万平方米，涵盖商品住宅、购物中心、商务办公、长租公寓、科研等多种综合业态。
项目预计于二零二四年三月开工，同年开盘销售，预计竣工时间为二零二八年。
潮展云起公寓位于杭州市萧山区钱江世纪城板块，对望市政府驻地钱江新城CBD，区位优越。
钱江世纪城板块定位为中央商业商务区、体育文化核心区，附近有奥体中心、国际博览中心等多项都市级基础设施。项目紧邻地铁换乘站盈丰路站，交通便捷。项目靠近大型商业综合体SKP，毗邻亚运会主场馆，周边各项配套完善。项目于二零二三年四月开工，于二零二三年六月开盘销售。截至二零二三年十二月累计合约物业销售金额人民币21.6亿元，预计竣工时间为二零二四年。
汇德里位于宁波市海曙核心区的高塘板块，该板块是海曙区发展的重中之重。项目毗邻双轨地铁六号线（新芝路站），以及地铁四号线翠柏里站，通达性强，交通便捷。项目周边各类配套齐全，拥有天一广场、鼓楼、来福士、和义大道等商业配套，宁波市第二医院等医疗配套，以及海曙中心小学、储能学校等教育资源。
项目于二零二二年九月开工，于二零二二年十一月开盘销售，截至二零二三年十二月累计合约物业销售金额人民币19.7亿元。预计竣工时间为二零二四年。
半山云境位于青岛市黄岛西海岸新区核心城区板块，居住人口、办公人口密度最高。项目片区交通发展成熟度高，周边拥有嘉陵江西路、长江中路等六条城市主干道，并有地铁1号线，地铁13号线，交通四通八达、出入便利。项目坐享黄岛繁华主商圈，拥有佳世客、家佳源、利群等大型商超配套。项目拥有丰富优质的教育资源，覆盖从小学到初中、高中及大学。项目于二零二二年九月开工，于二零二二年十一月开盘销售，截至二零二三年十二月累计合约物业销售金额人民币24.7亿元。预计竣工时间为二零二四年。
中海湖光玖里项目位于成都天府新区，亦是麓湖公园区、中央商务区、中央法务区三大高能级板块的交汇点，可享受到三大区的生态资源和成熟的高端生活配套。项目交通便捷，天府大道和梓州大道快速路可便利往返新老城区和中央商务区；亦拥有1号线、6号线、18号线等多条地铁线。周边教育医疗配套完善，项目一公里范围内有四川省肿瘤医院（四川省第二人民医院），五公里范围内有万达国际医院、奥亚医院；教育方面有华阳过渡学区和天府新区ACD学区，周边有天府第七中学╱第七小学、元音中小学、麓湖小学╱幼稚园、香山中学等多间著名学府。项目于二零二三年八月开工，于二零二三年十一月开盘。预计竣工时间为二零二四年。
中海学仕里位于西安市高新区中央创新区—丝路科学城的核心区。中央创新区将以‘总部+研发+居住’为核心承载功能，建设集行政、教育、会展、商业、文化、高品质居住、国际医疗为一体的宜居之城。项目交通通达性高，拥有6号线和15号线（在建中）双地铁，西安高铁南站（规划中），以及可畅达机场及主城任意板块的里花水立交和河池寨立交。项目基础配套完善，拥有高新片区文化地标建筑‘未来之瞳’商业综合体等商业配套，西安国际医学中心（西北最大三甲医院）等医疗配套，西安高新区第十一初级中学及高新区第三十一小学等教育资源，以及大仁遗址公园等自然景观。项目于二零二三年四月开工，于二零二三年五月开盘销售，截至二零二三年十二月累计合约物业销售金额人民币49.2亿元。预计竣工时间为二零二四年。
寰宇时代位于太原市山西转型综合改革示范区核心腹地—唐槐园产业园区。项目交通通达性极佳，拥有唐槐路多条主干道及高速公路交通路网，畅达全城。项目毗邻太原主城区，生活配套成熟，山西大学附属小学（禧佑源校区）等优质名校环伺，周边园林景观丰富，满足生活需求。项目共分三期开发，首期于二零二零年十月开工，截至二零二三年十二月累计合约物业销售金额人民币53.1亿元。
整个项目预计竣工时间为二零二五年。
中海寰宇天下位于武汉市汉阳区内环核心区，属于长江和汉江两江交汇的古城文化片区规划范围，为武汉市重点功能片区，是武汉长江主轴七个重点功能区之一。项目交通便利，邻近汉阳大道、晴川大道等多条城市主干道，便捷通达武汉三镇。项目周边涵盖七所中小学，教育配套密集且优质。项目将建设成一座集大型购物中心、步行商业街区、高端住宅、开放绿地、优质配套为一体的大型社区。整个项目发展分为六个分区，首期于二零二一年开工，并于二零二二年开盘销售，截至二零二三年十二月累计合约物业销售金额人民币15.8亿元。整个项目预计竣工时间为二零二九年。
富华里汇园位于北京市海淀区西北旺镇，处于永丰产业基地核心位置，是北清路和中关村大街的交汇处，附近聚集高端创新产业。项目享受多种公交的立体路网，拥有四横四纵交通，以及16号线地铁永丰站，通达性极佳。项目附近配备教育、医疗、生态景观等资源，处于永丰、软件园、环保园、中关村壹号ICPARK、航太城、故宫北院等六大产业区中，享受产业、商业等全能配套。项目于二零二二年十二月开工，于二零二二年十二月开盘销售，截至二零二三年十二月累计合约物业销售金额人民币69.3亿元。预计竣工时间为二零二四年。
商业物业运营业务集团坚定不移地发展商业物业，建立以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的综合城市运营服务平台，始终以国际化的资产管理标准，为城市创造价值。
年内，集团商业物业收入为人民币63.6亿元，同比上升20.9%，其中写字楼收入为人民币34.3亿元，购物中心收入为人民币16.8亿元，长租公寓收入为人民币1.9亿元，酒店及其他商业物业收入为人民币10.6亿元。
集团以轻资产模式输出管理，年内新签约管理六个外部商业物业，涵盖写字楼、购物中心及长租公寓。于二零二三年十二月三十一日累计管理外部商业物业150万平方米。其中，集团轻资产管理项目广州南沙环宇城，于年内盛大开业，以超过95%开业出租率成为大湾区商业旗舰标杆新秀。新项目顺利入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入增长。
集团商业物业的行业认可度持续领先。
年内，集团商业物业以专业资产管理能力荣获‘2023商业地产年度影响力企业’、‘2023年度商业地产管理能力表现’、‘2023年度商业地产创新能力表现’等多项行业大奖。
写字楼集团写字楼业务保持稳健经营，各项核心指标表现继续行业领先。年内，写字楼业务收入为人民币34.3亿元。年内累计新签约租赁写字楼面积93万平方米，同比上升11%，续租率达64%，年末出租率80.2%，其中，入市满3年之成熟期项目出租率稳定在90.2%高位水平，2年以上租约面积占比83.3%，经营局面稳定可持续。租户构成中，于二零二三年十二月三十一日，基石类客户租赁面积占比56.1%，新引入世界500强企业47家，不断积累优质的租户进一步提升集团写字楼业务的竞争优势。
集团写字楼有四个新项目如期入市，其中，上海中海中心作为上海普陀区最大规模城市综合体，依托TOD综合体优势，打造服务长三角的上海科创服务总部基地。
集团写字楼业务品牌价值持续领先。
连续43个月蝉联中国商办运营商发展指数榜TOP1、上榜2023年中国写字楼运营标杆企业TOP1、上榜中国联合办公运营标杆企业TOP3。
于二零二三年十二月三十一日，集团系列公司（不含中海宏洋）持有运营写字楼项目56栋，总建筑面积372万平方米，均位于一二线城市。
购物中心在市场变革的环境下，集团购物中心业务以其精细化运营的管理优势，持续保持著稳健的业绩增长能力。年末出租率达96.3%高位，其中，入市满3年之成熟期项目出租率上升2.8个百分点至98.4%。运营管理提升及新项目开业共同推动客流、销售额快速攀升，年内，购物中心整体客流、销售额分别大幅上升56.8%、65.5%，其中，同店表现亦非常亮眼，分别上升23.6%、22.3%；推动租金收入同比增长40.2%至16.8亿元。
年内，集团沈阳和平环宇城、上海真如环宇城MAX、天津梅江环宇城、上海真如山姆会员商店和武汉江汉环宇荟五座购物中心顺利开业，运营总建筑面积增加59万平方米，综合提升产品力、运营力、口碑力。
集团购物中心业务加速推进规模拓展。
年内，成功获取上海徐汇区西岸地块，以超级综合体布局核心城市群，布局优势进一步彰显。
同时，成功拓展大型购物中心轻资产项目三座，与合作伙伴携手打造城市区域标杆，资产管理能力再获合作伙伴认可。
于二零二三年十二月三十一日，集团系列公司（不含中海宏洋）购物中心业务管理面积（包含轻资产项目）增长37.5%至317万平方米。
长租公寓集团长租公寓业务持续以优质的空间营造能力、专业的标准化管理服务，打造良好的人居居住体验以及高黏性的社群场景，实现真正的无界生活圈，以好产品、好服务构建美好生活空间。年内，位于上海和沈阳3座长租公寓陆续入市。
于二零二三年十二月三十一日，集团系列公司（不含中海宏洋）长租公寓总建筑面积为73万平方米，分布在全国12个主要城市，已开业18个项目，开业一年以上项目出租率达94.5%。
酒店集团酒店业务始终秉持‘感受愉悦空间，尽享美好体验’理念，致力提供优质旅居体验。年内酒店及其他商业物业收入大幅上升103.8%至人民币10.6亿元。
年内，集团旗下三个酒店获得由中国酒店管理协会颁发的中国酒店大奖(CHA)；珠海中海万丽酒店获得‘年度最佳设计酒店’，珠海中海铂尔曼酒店获得‘年度最佳商旅酒店’，成都雅诗阁秦皇服务公寓获得‘年度最佳服务式酒店公寓’，充分体现了行业和市场对集团酒店品质服务与非凡体验的高度肯定。
于二零二三年十二月三十一日，集团系列公司（不含中海宏洋）已开业酒店14家。
物流地产及产业园集团将持续聚焦新经济产业，在物流地产、产业领域精准发力。通过园区优质载体建设及产业服务，助力产业生态打造以及产业内容孵化与培育。
年内，集团已运营项目天津中海产业园打造的‘海慧谷’服务平台，得到天津市科学技术局颁发市级科技企业孵化器，助力培育新兴产业和科技创新，标志著园区以生物医药、新能源领域作为相关多元化的著力点，运营能力进一步提升。
同时，在天津市核心区域启动一座物流高标仓投资改造，面积5.9万平方米，园区品质将进一步提升。
物业采购和供应链管理服务深圳领潮供应链管理有限公司（‘领潮供应链’）依托集团40余年精装修建材供应链管理的深厚沉淀，不遗余力地对建材供应链管理持续创新，通过自营模式，打造了建材行业规模最大、管理一流的B2B协力厂商线上交易公众平台，建立了公开透明、优质低价、信用健全、便捷高效的建材供应链交易生态圈。
年内，领潮供应链先后荣获由观点指数研究院颁发的‘影响力指数•2023博鳌风尚企业—年度影响力供应链机构’、经济观察报颁发的‘中国式现代化实践发展示范企业’等诸多殊荣。
年内，领潮供应链外部收入为人民币25.9亿元，同比上升33.9%，实现良好的业务增长。
规划及建筑设计集团旗下子公司华艺以项目优异的设计服务树立了良好的行业口碑。年内，华艺在营设计项目600余项。其中，由华艺设计的‘深圳市保障性租赁住房项目’荣获2023美国金块奖GoldNuggetAwards最佳国际住宅项目优秀奖；华艺设计的深圳中国海外大厦及苏州工业园区中建财富中心项目，分别荣获CTBUH（CouncilonTallBuildingsandUrbanHabitat，世界高层建筑与都市人居学会）颁发的全球奖—‘2023年世界高层建筑学会全球奖创新奖’及‘2023年世界高层建筑学会全球奖未来奖’。
年内，由华艺设计的成都天府总部基地396米超高层项目乃是成都市在建和在设计的第二高楼。另外，由华艺与中国建筑国际集团有限公司共同承接EPC的深圳龙华樟坑径地块项目是国内首个近百米混凝土模组化高层建筑，依托专业的设计能力和深厚的装配式技术积淀，成就该项目在交付前成为国内建造速度最快高层混凝土模组化保障性住房项目，是模组化建造在高层混凝土住宅领域的创举式实践。
年内，华艺获评‘深圳市建筑产业化协会优秀会员’、‘深圳新型建造二十年行业建功模范企业’，及继续荣膺‘广东省土木建筑科技创新先进企业’。
康养养老产业集团围绕康养住区和康养运营，创新新中式养老生活，搭建锦年101服务体系，打造以康养机构为核心，辐射周边社区与居家服务的产品体系。
集团持续提升运营能力，积极推进资产拓展。二零二三年十月，集团成功获取北京市丰台区郭公庄3.8万平方米养老设施用地，中海康养战略进入北京市场。目前集团已在济南、天津、青岛、无锡、北京等城市规划与配建多个养老项目。
在轻资产管理服务方面，集团持续拓展无锡禾嘉大厦康养综合体项目及厦门国寿嘉园•乐境养老社区项目，向合作伙伴输出前期策划咨询和设计咨询服务。
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