星星集团
01560

主营业务:
　　公司主要从事物业发展、用于出售、出租或资本增值之物业投资、提供物业管理及安保服务。其业务亦包括清洁及装修工程、金融服务、基金投资及管理以及葡萄酒业务（包括经营酒窖及葡萄酒贸易）。

报告期业绩:
　　集团截至二零二六年六月三十日止六个月的收益约为67.1百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约32.0百万港元、20.0百万港元及6.6百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：约129.3百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约87.4百万港元、21.1百万港元及9.8百万港元），较去年同期减少约62.2百万港元。收益减少乃主要由于‘雨后’项目的住宅单位大部分已于过往年度售出，导致竣工项目的物业销量下降。截至二零二六年六月三十日止六个月的公司拥有人应占亏损约为50.1百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：约19.9百万港元）。亏损增加主要由于(i)销售物业单位由截至二零二五年六月三十日止六个月之毛利约12.8百万港元转为截至二零二六年六月三十日止六个月之毛损约37.9百万港元；及(ii)截至二零二六年六月三十日止六个月录得投资物业公平值变动亏损约30.2百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：无），并部分被(iii)期内录得之银行借贷修改收益约42.4百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：无）所抵销。期内每股基本亏损约为7.80港仙，而去年同期则为每股亏损约3.10港仙。

报告期业务回顾：
　　公司主要从事物业发展、用于出售、出租或资本增值之物业投资、提供物业管理及安保服务。其业务亦包括清洁及装修工程、金融服务、基金投资及管理以及葡萄酒业务（包括经营酒窖及葡萄酒贸易）。此等多元化的生活方式相关业务以‘城市(Metropolitan)’品牌经营。
　　集团截至二零二六年六月三十日止六个月的收益约为67.1百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约32.0百万港元、20.0百万港元及6.6百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：约129.3百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约87.4百万港元、21.1百万港元及9.8百万港元），较去年同期减少约62.2百万港元。收益减少乃主要由于‘雨后’项目的住宅单位大部分已于过往年度售出，导致竣工项目的物业销量下降。截至二零二六年六月三十日止六个月的公司拥有人应占亏损约为50.1百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：约19.9百万港元）。亏损增加主要由于(i)销售物业单位由截至二零二五年六月三十日止六个月之毛利约12.8百万港元转为截至二零二六年六月三十日止六个月之毛损约37.9百万港元；及(ii)截至二零二六年六月三十日止六个月录得投资物业公平值变动亏损约30.2百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：无），并部分被(iii)期内录得之银行借贷修改收益约42.4百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：无）所抵销。期内每股基本亏损约为7.80港仙，而去年同期则为每股亏损约3.10港仙。集团个别业务分部的概览载列如下。
... 　　物业发展
　　于截至二零二六年六月三十日止六个月，该业务分部确认收益约为32.0百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：87.4百万港元）。于二零二六年六月三十日，集团拥有三项竣工项目，即(a)虹方；(b)云之端；及(c)雨后；以及两项待发展项目，即(d)观塘地盘项目；及(e)Big Triangle项目（由集团一间联营公司持有）。集团于中期期间及于二零二六年六月三十日的现时物业发展项目整体概要及最新情况如下：
　　中国香港项目：
　　(a)虹方：于截至二零二六年六月三十日止六个月，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约零港元及5.0百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：分别为约1.1百万港元及4.6百万港元）。
　　(b)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，集团重新发展该楼宇。云之端已于二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起确认收益。云之端的物业单位均已全部售出及竣工。
　　(c)雨后项目：集团将雨后发展成为豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。该项目提供335个住宅单位、5间地铺及65个停车位。预售许可已于二零二三年二月发出，并分别于二零二三年四月及二零二三年十月获授入伙纸及合约完成证明书。自二零二三年下半年起已完成竣工及确认收益。截至二零二六年六月三十日止六个月，收益约31.9百万港元已于完成及交付该项目的2间地铺及7个停车位时确认（截至二零二五年六月三十日止六个月：收益约77.6百万港元已于完成及交付该项目的5个住宅单位及31个停车位时确认）。
　　(d)观塘地盘项目：集团继续推进观塘地盘（面积约12,600平方尺）之重建，以充分发挥该地盘的优越地理位置及维多利亚港全景优势；于二零二五年第四季度，城市规划委员会已批准将土地用途更改为商业酒店用途，并已就合共988个房间取得规划许可，而教育局亦已就拟议‘城中学舍计划(hostelinthecity)’计划给予正式支持。经批准的土地用途变更及监管支持预期可降低项目风险、提升市场吸引力及资产价值，并为集团带来稳定的经常性收入来源。
　　韩国首尔项目：(e)Big Triangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于二零二二年度由集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名大厦及零售综合体。集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二七年完工。
　　物业投资
　　集团从事物业投资，旨在进行出售、出租或资本增值。部分出租活动透过提供‘城市(Metropolitan)’品牌的服务式公寓、共用工作空间及仓储进行。
　　截至二零二六年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益合共约为20.0百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：约21.1百万港元），较去年同期轻微减少约1.1百万港元。
　　城市服务公寓
　　城市服务公寓主要于中国香港从事经营服务式公寓，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家具齐全。目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。截至二零二六年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为1.7百万港元，与截至二零二五年六月三十日止六个月约1.7百万港元之收益持平。尽管两个期间的收益变动不大，但由于预计未来几年中国香港学生公寓的需求庞大，集团未来拟将重心转移至本分部。
　　城市仓储及工作间
　　城市工作间主要从事提供24小时共用工作空间，包括私人房间、共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室以及多个地点会员服务。公司的收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业客户的完善设备，以迎合不同需要。城市仓储专注于中国香港向大众提供并营运24小时仓储服务。
　　截至二零二六年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为17.6百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：约18.8百万港元），与去年同期相比并无大幅变动，表明该服务于中国香港市场拥有持续需求。
　　于二零二六年六月三十日，集团的投资物业组合总账面值约为398.6百万港元（二零二五年十二月三十一日：约484.5百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地353.3百万港元（二零二五年十二月三十一日：约435.2百万港元），及符合投资物业定义的使用权资产（‘使用权资产’）45.3百万港元（二零二五年十二月三十一日：49.3百万港元）。
　　于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为363.0百万港元（二零二五年十二月三十一日：448.5百万港元），其中包括位于中国香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地322.8百万港元（二零二五年十二月三十一日：404.7百万港元）；
　　及符合投资物业定义的使用权资产40.2百万港元（二零二五年十二月三十一日：43.8百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。集团亦会评估购买投资物业的潜在机会，并评估是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。
　　提供物业管理服务
　　集团为五项竣工项目天际中心、星星中心、虹方、云之端及雨后以及上环两幢商业大楼及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理及安保服务。于截至二零二六年六月三十日止六个月，于此分部确认的收益约为6.2百万港元，而于二零二五年同期则约为6.9百万港元。收益略为稳定彰显集团于市场的品牌优势。集团相信，提供全方位优质物业管理及安保服务将会进一步提升公司的品牌知名度。随著公司的服务扩展至其他物业业主及发展商，公司预期此分部将持续增长，从而有助集团长期产生稳定收益。
　　提供融资
　　集团为自有商业及工业发展项目的个人及公司客户提供信贷融资。于截至二零二五年六月三十日止六个月，于此分部产生的收益约为1.0百万港元。鉴于维持小规模贷款组合的成本效益考虑，集团已于二零二五年八月以代价14.6百万港元向一名独立第三方买家出售全资附属公司星星信贷有限公司之全部已发行股本及其结欠集团实体之所有债项。
　　清洁及装修工程
　　集团提供清洁及为集团所管理物业的业主提供装修工程。于截至二零二六年六月三十日止六个月，于此业务分部产生的收益约为2.3百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：3.0百万港元），收益轻微下降。集团预期此分部通过提高工程质量及以较低成本高效运营而对其他业务领域产生协同效应。
　　葡萄酒业务
　　集团从事向中国香港当地居民销售葡萄酒，透过城市酒业提供交付服务及透过城市酒窖提供专业葡萄酒储存租赁。于截至二零二六年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益约为6.6百万港元（截至二零二五年六月三十日止六个月：约9.8百万港元），同比减少约3.2百万港元。优质葡萄酒销售收益下降乃主要受宏观经济逆风、非必需消费模式转变以及全球生活方式演变等多重因素共同影响。
　　集团葡萄酒业务分部分类下的投资物业组合总账面值约为35.6百万港元（二零二五年十二月三十一日：36.0百万港元），其中包括位于中国香港的工业大厦的一个单位30.5百万港元（二零二五年十二月三十一日：30.5百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产5.1百万港元（二零二五年十二月三十一日：5.5百万港元）。
　　基金投资与管理
　　集团基金投资之账面总额约为5.2百万港元（二零二五年十二月三十一日：约5.2百万港元）。为拓宽融资来源以及扩大物业发展业务的市场份额，集团计划日后设立及管理房地产基金以筹集更多资金。

业务展望：
　　进入二零二六年上半年，通胀压力趋缓、利率放缓，加上政府放宽购买住宅物业的投资移民政策，以及受大学教育资助委员会资助大学的非本地本科生录取配额增加，这些因素均有助于重振中国香港物业市场的买家及投资者信心。
　　公司预期住宅需求将逐步复苏，特别是地段优越、适合自住及长期投资的中型单位。二零二六年上半年租赁市场仍具韧性。在人才引进计划及持续推行‘城中学舍’计划的推动下，区内人口流入实现增长，租赁住房及专建学生宿舍的需求仍然殷切。
　　年内续约活动有所改善，在市场基本面允许的情况下有选择地实施租金调整。就集团而言，位于观塘伟业街的学生公寓组合将是二零二六年的主要著力点。
　　零售及临街商舖的表现呈现选择性复苏态势，以社区为主的零售物业受惠于稳定的本地客流及社区消费。公司仍专注于优化租户组合，并针对性地提升资产质素，以把握需求持续改善带来的机会。
　　营运方面，公司欣然呈报，‘雨后’项目销售维持强劲势头，住宅单位已于二零二五年全部售出，充分印证了公司的产品定位、定价策略及销售执行能力。当前，公司的首要任务是将‘雨后’及‘虹方’项目余下的零售商舖、商业单位及停车位变现。视乎惯常的竣工程序及市场时机，公司预计该等交易将于未来数季内完成。与此同时，公司将透过主动租赁、针对性翻新及租户保留措施，维持稳定的经常性收入。
　　财务方面，公司将主动管理债务到期状况、有选择性地进行再融资以取得更优惠条件，以及维持充裕流动性，以增强资产负债表。透过该审慎策略，集团将保持财务灵活性及控制风险，并能及时把握投资良机。
　　凭藉缜密的发展布局、审慎的资本管理及积极的资产管理，集团蓄势待发，将于二零二六年把握市场氛围回暖的机会，推动销售及租赁业务回升，并继续为股东及持份者创造可持续价值。


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