主营业务:
公司乃投资控股公司。其附属公司（连同公司统称为‘集团’）的主要业务为于中国发展供销售住宅物业。
报告期业绩:
集团的收入主要来自物业销售，同时也包括项目管理收入、设计及装修收入、持有物业运营收入等。本年度集团的收入为人民币1,313.83亿元，其中物业销售收入占比91.8%，设计及装修收入占比2.6%，项目管理收入占比2.4%，持有物业运营收入等占比3.2%，较2022年的人民币1,271.53亿元增长3.3%，主要是物业销售收入增加。
报告期业务回顾：
2023年，我国实现了5.2%的GDP增长，增速保持在合理区间。然而面对复杂严峻的内外部形势，中国房地产市场仍处于深度结构性调整当中，房企面临诸多挑战。‘因城施策’的政策基调下，多地政策优化已从三四线传导至一二线城市，政策环境接近2014年以来最宽松阶段，但全国商品房销售额仍较上年下降6.5%，房地产开发投资较上年下降9.6%。市场冷热不均，土拍分化加剧，居民置业信心有待提振，诸多因素全面考验房企的综合能力。
面对不确定的行业环境，绿城中国目标明确，坚定走‘全品质、高质量、可持续’发展道路，围绕‘提质增效’，持续‘改革、改变、改进’，努力在不确定中寻求确定性。2023年，公司稳健经营，确保安全底线，业绩稳中有升；同时实现了良好的发展，经营指标向好，经营质量提升。
2023年，绿城中国得到业内外广泛认可，连续20年荣膺‘中国房地产百强企业综合实力TOP10’，连续多年上榜‘福布斯全球企业2000强’，荣获‘房地产上市公司H股10强’、‘房地产开发企业交付力TOP5’等，并获MSCIESG评级上调至‘A’级别。
回顾2023年，公司收入盈利稳健增长，资金充裕债务稳健，股息收益率进一步提升；投资量质双优，投资额全国第五，新增货值全国第六，发展底盘持续夯实；合同销售升至全国第三，权益销售再创新高，行业占位稳中有升；融资渠道畅通、多元，资金成本下降，资本市场高度认可；
运营管理提质提速，‘一年两熟’开发节奏更趋成熟；产品服务持续领先，蝉联多家产品力测评榜第一，客户满意度保持行业第一身位。
本年度集团取得收入人民币1,313.83亿元，较2022年的人民币1,271.53亿元增加人民币42.30亿元，上升3.3%。本年度公司股东应占利润人民币31.18亿元，较2022年的人民币27.56亿元上升13.1%。若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整于年内的税后净影响，本年度公司股东应占核心利润为人民币64.17亿元，与2022年的人民币64.14亿元基本持平。
董事会建议宣派截至2023年12月31日止年度的末期股息每股人民币0.43元（2022年：每股人民币0.50元）。
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2023年，集团投资工作收敛聚焦，严格根据现金流排布，坚持差异化投资，深耕核心城市，狙击投资机会性城市，确保投一成一。积极参加杭州、上海、北京、西安等一二线核心城市土地竞拍近两百次。全年新增项目38个，总建筑面积约557万平方米，集团承担成本约人民币595亿元，平均楼面价约每平方米人民币14,231元，预计新增货值达人民币1,425亿元，位列全国第六。
深耕核心，抵御风险。新拓项目持续向高能级城市的高能级板块集中，一二线货值占比84%，北上杭三城新增货值约人民币823亿元，占比58%；
同时在西安、宁波、苏州、南京、成都等优质城市核心板块多有斩获。投资进一步向市场安全区域集中，提升了公司抗风险能力。
质效齐升，转化高效。新拓项目年内已首开26个，占当年新增土储数量的68%。新项目积极践行‘一年两熟’的快周转理念，新增货值当年实现销售转化约人民币549亿元，同比提升约10%，当年转化率约39%。
巩固利润，提升权益。2023年新增项目净利润率持续保持较好水平，平均权益比进一步提升至约74%，确保安全性、突出流动性、均衡盈利性，强化长期归母利润兑现。
得益于投资策略的有效落实，集团总土地储备持续聚焦核心城市核心板块，推动公司稳健发展。于2023年12月31日，绿城集团共有土地储备项目168个（包括在建及待建），总建筑面积约3,720万平方米，其中权益总建筑面积约为2,332万平方米；总可售面积约为2,499万平方米，权益可售面积约为1,557万平方米；平均楼面地价约每平方米人民币7,982元。一二线城市货值占比80%，优质长三角区域占比57%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比59%。
2023年，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司）的合同销售排名持续提升，位列全国第三（同比上升1位），自投销售排名第七（同比上升1位），权益销售排名第八（同比上升3位）。绿城集团累计取得总合同销售面积约1,547万平方米，总合同销售金额约人民币3,011亿元，同比微增0.3%。其中，绿城集团自投项目累计取得合同销售面积约686万平方米，合同销售金额约人民币1,943亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约人民币1,276亿元，同比增长4%，权益比提升至66%，再创新高。自投项目销售均价约每平方米人民币28,334元，维持行业较高水平。此外，绿城集团以‘绿城’品牌销售的代建管理项目（非自投项目，简称‘代建项目’），于本年度累计取得合同销售面积约861万平方米，合同销售金额约人民币1,068亿元。
聚焦核心，紧抓回款。一二线城市销售额占比86%。根据克而瑞48城统计，集团在北京、上海、杭州、西安、天津、苏州、大连、宁波等13个重点城市位列当地销售前十。市场分析及营销策略更精准，2023年首开去化率82%，较2022年提升7个百分点。高能级核心城市的市场地位持续巩固。2023年销售回款率超过100%，继续维持高位，有效支撑现金流及再投资。
策略多元，系统精进。车商去化考核激励倾斜，多模式推动去化，车宅去化比提升至1.3，商办去化同比提升22%。价值营销驱动，构建具有独特性与竞争力的价值IP。上海‘繁花三章’三盘联动，首开热销人民币82亿元，2023年实现销售额超人民币百亿元。杭州芝澜月华，从开盘至超人民币七十亿元货值售罄仅1个月时间。持续提升数字营销能力，打造线下+线上双案场，实现新媒体成交人民币117亿元，推广费用亦大幅节约。
坚持产品品质是‘一号工程’，客户满意度是‘一号标准’。绿城中国再次实现三大机构（中指院、克而瑞、亿翰智库）产品力测评大满贯，连续12年在‘中国城市居民居住满意度’调查中荣获佳绩，2023年在所进驻的16座城市拿下总体满意度第一，7座城市忠诚度第一。
精工匠心，研发精进。产研客研体系打通，以标准化及创新研发为引领，从产品谱系向产品系升级，构建‘月华系’‘庐系’等8条产品系，满足高端改善需求；落地生息社区、园区十景等‘前置创新’成果18项，提升产品创新效率，获60余项国内外重要设计大奖。
品质交付，实景示范。绿城中国将品质交付视为公司红线。自投板块交付面积1,777万平方米，同比增长24%；平均建造周期28.2个月，同比减少5%，实际交付较合同平均提前41天，房屋质量客户满意度行业领先。全国落地16个‘全维实景示范区’，实景展示未来生活重要场景，所见即所得，引领行业先锋。
2023年，公司通过‘能力封装’，将优秀经验总结为可以快速复制的标准流程。‘一年两熟’开发节奏更趋成熟，高效运营，增强竞争优势。
决策高效，运营提速。2023年项目从拿地到开工、首开周期平均提速至2.2、4.7个月，总体运营效率提速18%。多个城市或项目实现当年首开提速，杭州由4.8个月提速至4.2个月，北京由5.5个月提速至3.1个月，上海由9.6个月提速至4.3个月，宁波由4.9个月提速至4.2个月，杭州汀岸辰风里拿地到首开仅67天，拿地到售罄也仅用时81天。杭州芝澜月华和丽澜轩，两盘合计超人民币百亿货值，从拿地至售罄仅用时163天。
成本优化，工程提量。通过‘季度管控，动态管理’对费额╱费率全程监管、预警，实现2023年管理费用同比下降4.6%，销售费用同比下降6%。
优化阳光招采平台，应招尽招，实现集约化，动态建造成本同比降低1.6%，集采价格同比下浮2.8%，集采成果应用率保持100%。此外，2023年竣工面积同比提升37%至约1,732万平方米，保质保量完成全年竣工要求。
2023年，‘集团－城市’两级架构进一步落地，三大业务板块持续多元协同，人岗匹配，提升效率，节约费用。积极实施‘人才活水’计划，推动内部近600位人才有序流动及总部人才下沉一线。注重内培外引，外部引进295名优秀管理者。人均效能持续提升，营销人均销售额人民币7,200万元，同比增长28%。组织敬业度总分为93分，居行业优秀行列。
2023年，房企融资支持政策陆续出台，但整个行业受部分同业债务违约及舆情影响，仍面临挑战。在此环境下，集团凭藉优质的信用背景、稳健的业务发展以及有效的现金流管控，融资渠道畅通，债务结构安全，为集团可持续发展提供了坚实保障。2023年总借贷加权平均利息成本降至4.3%，在境内债券及境外贷款价格上扬的基础上，较去年的4.4%仍下降10个基点。一年内到期债务占集团于2023年底总债务的比例为22.3%，维持低位。
2023年，集团在境内债券方面估值稳定，一级发行人民币138.53亿元，同时完成境外融资置换11.72亿美元（含2024年到期债务提前置换4.5亿美元），中资银行机构占比进一步提升，境外债务结构更加稳定。截止目前，2024年到期境外债务再融资工作进展顺利，已有多家银行出具批覆，集团计划于2024年上半年完成全年到期债务的置换工作。以上均反映出金融机构及资本市场对集团的高度认可。
公司附属公司绿城管理控股有限公司（‘绿城管理’）持续保持行业第一，市占率连续8年20%以上，荣获中指院‘中国房地产代建运营引领企业TOP1’、亿瀚智库‘中国代建服务商综合实力TOP1’等多项殊荣。2023年，绿城管理牵头成立中房协代建行业分会，引领行业标准、搭建生态平台，巩固龙头地位。
截至2023年12月31日，绿城管理在管项目已覆盖122城，在建面积约5,252万平方米，合约总建筑面积约1.2亿平方米，政府代建合约总建面约3,203万平方米。绿城管理业务拓展能力强劲，全年新拓项目代建费预估人民币103.7亿元，同比增长20.5%；盈利能力不断增强，归母净利润达人民币9.7亿元，同比增长30.8%。
绿城+业务以地产开发为原点，做好主业协同赋能。建筑科技业务合同金额首次突破百亿，一体化面板、三维深化设计软件等研发创新成果落地，新增专精特新企业3家，连续八年获‘中国建筑装饰行业百强企业’荣誉；生活服务业务实现城市运营服务零突破，新增43.9万平方米。服务未来社区215个，在浙江省未来社区服务市场占比43%。2024年初，建筑科技和生活服务两大业务通过机构合并，精简团队，未来将进一步聚焦业务整合和盈利增长。小镇运营业务蝉联‘2023中国小镇运营商综合实力TOP1’，杭州吉祥里为绿城首个EPC+O模式获取的城市更新类文化主题商业街区，年内开业出租率93%，为‘2023城市更新标杆项目TOP10’。商管业务年内实现酒店运营收入人民币10.46亿元，同比上升51.8%，酒店业主收益率、每房收益等指标创新高；实现投资性物业租金收入人民币2.26亿元，同比上升27.0%，并圆满完成第19届杭州亚运会赛事服务工作。
业务展望：
2024年是中国房地产新旧发展模式的转换之年，发展阶段从增量时代变为存量时代，供求关系从供不应求变为供大于求，市场结构从刚需为主变为改善为主，房屋功能需求从金融属性回归居住属性。同时，2024年也是绿城中国谋求更高质量发展的关键之年，公司将进一步回归企业经营本质，坚守‘最懂客户最懂产品’，六品协同，全面发展，扎实推进‘全品质高质量可持续’发展。
2024年，绿城中国将秉承‘共克时艰，稳中精进，提质增效，全质发展’的理念，做精存量、做优增量、做强变量，在规模上动态守住行业Top10，打造品质标杆及行业特而美。具体工作铺排如下：
一、投资提质。确保投资安全性、突出流动性、均衡盈利性，投早投准，‘一年两熟’。以存量去化为新增投资的前提，以快速转化为新增投资的底仓，以投资覆盘为抓手提升出价能力。
二、产品提质。坚守产品主义，在产客研联动、产品线迭代、创新研发、品质打造、品质交付等多维度共同发力。提升招采标准化，助推提质增效。
三、营销提质。加快存量货值去化，加大存量资产处置力度，加强费用管控体系建设和集采应用，提升价值营销能力和多条线协同的价值共创，确保满意度稳中有升。
四、财务提质。平衡现金流安全与利润实现，加强内源性现金流管理，合理布局融资结构，持续提升资金管理能力，合理铺排现金流，做到‘以销定投’。
五、运营提质。前瞻谋划远期战略，抓好组织绩效管理，完善共赢共担机制，优化决策机制、提升决策效率、推广成功打法，持续提升开发效率，进一步推进运营管理的体系化、精细化。
六、组织提质。持续变革，推进两级架构进一步落地，加强核心人才引进和人才内部流动，持续完善考核奖惩机制，进一步激发员工动力及价值创造。
七、综合提质。巩固代建业务龙头地位，整合绿城+板块业务做好主业协同赋能，盘活商业存量资产。
2024年绿城中国可售货源充足，项目优势显著。
截至2023年12月31日，自投项目可售货值约人民币2,450亿元（不含2024年1月后新获取项目当年可推盘货值），一二线城市占比达80%。集团预计2024年全年竣工项目╱分期总建面约1,268万平方米。截至2023年12月31日，集团累计已售未结转的金额约人民币2,565亿元（权益：约人民币1,712亿元）。
2024年，绿城中国将努力以自身工作的确定性，应对形势变化的不确定性，瞄准既定战略目标，全力以赴做好各项工作，在‘全品质、高质量、可持续’的发展道路上坚定前行。
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