主营业务:
集团主要从事物业发展、投资及买卖，酒店经营及管理，墓园发展及经营，货品及商品之销售，证券投资及买卖以及融资业务。
报告期业绩:
集团截至2026年3月31日止年度之收入增加至348,000,000港元（2025年：210,800,000港元），主要由于物业销售增加。集团之收入包括物业销售收入198,500,000港元（2025年：44,100,000港元）、投资物业租金及其他收入128,500,000港元（2025年：141,100,000港元）、墓园业务收入17,400,000港元（2025年：21,300,000港元）、融资业务收入1,100,000港元（2025年：1,200,000港元）和证券投资及买卖业务收入2,500,000港元（2025年：3,100,000港元）。
报告期业务回顾：
投资物业
庄士大厦干诺道中3032号（拥有100%权益）此物业为一幢商业/写字楼大厦，位于中区核心地段，毗邻港铁中环站及机场快线中国香港站出口。该物业土地面积约3,692平方尺，总楼面面积（‘总楼面面积’）合共约55,367平方尺。年内，来自该物业之租金及其他收入为约28,000,000港元。鉴于市场上商业物业租赁供应充沛且承租需求趋缓，租赁活动的竞争非常激烈。集团将更灵活地选择租户及租期，以保持其竞争力及提升出租率。
庄士伦敦广场九龙尖沙咀弥敦道219号（拥有100%权益）
此物业位于九龙尖沙咀之中心购物区，毗邻港铁站及广深港高速铁路中国香港段出口，为一幢购物及娱乐广场。该物业土地面积约9,145平方尺，总楼面面积合共约103,070平方尺。年内，来自该物业之租金及其他收入为约41,600,000港元。尽管部分租户于租约期满后搬离，集团已寻获从事电子竞技行业的新租户，从而填补了部分空置率。集团将继续探索更多租赁招商方案以进一步提高该物业之租金收益率。
步升工商业大厦
九龙深水埗元州街165号（拥有100%权益）该物业为一幢商业/工业楼宇，位于港铁长沙湾站（约0.4公里）与深水埗站（约0.5公里）之间，享有便捷的交通网络。该物业土地面积约3,920平方尺，总楼面面积合共约47,258平方尺。年内，来自该物业之租金及其他收入为约9,400,000港元。该物业目前属商业（地下至3楼及12楼）及工业（4楼至11楼）用途。将该物业重建为一幢总楼面面积合共约35,280平方尺之商住物业的建筑图则已获屋宇署批准。集团将评估进行上述重建（如有）之最佳时机。
中国香港深水湾香岛道37号（出售前拥有100%权益）
此物业座落于深水湾之高尚住宅区，享有极致优美之海景。于2025年6月19日，集团与独立第三方订立有条件协议，以代价约538,200,000港元出售持有该物业的附属公司。该出售已于2025年9月17日完成。集团已收取现金款项净额约524,000,000港元且已大幅加强集团的财务状况。
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鹏大厦1至3层
中国深圳市罗湖区（拥有100%权益）
该物业位于深圳地铁7号线洪湖站出口旁边，为一幢总楼面面积合共约5,318平方米之商业物业。集团已于2022年3月将该物业租予一名独立第三方经营医疗中心，为期十年。年内，租户因面临营运困难及整体市场环境而提出减租要求。集团与租户于2025年10月订立一份补充协议，自2025年7月1日起为期三年，每月租金为人民币530,000元。于减租期届满后，每月租金将恢复至原来租金水平约人民币787,000元。
酒店及服务式公寓
逸居
中国台湾台北市信义区（拥有100%权益）
集团在中国台湾之逸居毗邻台北市市中心，为集团发展之住宅小区项目，包括一幢配备全套家具6个服务式公寓（其中2个为复式单位），总楼面面积合共约20,600平方尺。该等服务式公寓已租出，回顾年度租金收入为约2,500,000港元。洋房之租务推广工作正在进行当中。
sávPlaza
蒙古国乌兰巴托苏赫巴托尔区（拥有100%权益）此项目位于市中心之使馆区内，为一幢楼高19层之大厦，总楼面面积合共为约19,000平方米，包括142个单位连同2个地下商舖，并设有48个停车位。年内，来自该物业之租金及其他收入为约10,700,000港元。截至本报告日期止，97个单位、42个停车位及一个作为茶馆之地下商舖已在使用及租出。集团将继续探索更多招商方案以推广和出租此项目。集团亦将物色合适机会出售该物业，以加快从该投资取得资本回报。
诚如过往年度所公布，集团于2018年底就船宿用途订购的船只项目订立合约，以进一步扩展集团在海外的酒店业务。该项目已于2022年8月完成，而该资产于2026年3月31日在集团综合财务报表中的账面净值（按成本减累计折旧列账）为约77,400,000港元。由于旅游业早前受疫情及全球经济不明朗因素影响而遭受严重打击，集团一直有意出售该资产以缩减集团于酒店业务的投资，并减持于非核心资产的投资。集团将物色机会出售该资产，以收回投资成本。
发展物业
结志街1620号及嘉咸街33号
中国香港中环（拥有100%权益）
集团于过往数年已成功合并位于结志街16至20号占地面积共约3,600平方尺的地盘。于回顾年度，集团已进一步收购位于嘉咸街33号的相邻地盘之物业，从而使合并地盘面积扩大至约4,500平方尺。该项目的新建筑图则已提交本地当局审批，可兴建一幢楼高24层，总楼面面积约43,300平方尺的住宅/商业大厦，包括住客会所设施及商舖。新地盘收购将透过提升项目的整体效率及单位布局以增强整个项目的价值。
就结志街地盘而言，地基打桩工程及桩帽工程已完成，而嘉咸街地盘的建筑物则将于短期内展开拆卸工程。集团以物业发展达致绿建环评银级（从绿色楼宇角度）为目标。集团将密切跟进本项目的发展进度及将在其重建策略方面探索更多良策。
宝珊道28号（拥有50%权益）
该项目由集团及嘉华国际集团有限公司（股份代号：173）之一间全资附属公司分别拥有50%及50%权益，而集团为此发展物业之项目经理。该物业土地面积约10,000平方尺，位于半山豪宅地段，享有极致优美之海景。该物业已发展为一幢建在基座上的八层高垂直住宅，且已达致LEED银级（从绿色楼宇角度）。该幢八层高的住宅包括一个楼层高度为6米的豪华居住及就餐区、一层娱乐楼层及六层住宅套房楼层，楼层高度各至少为3.5米。该住宅的总楼面面积为约44,431平方尺，另设有一个面积为约5,400平方尺的花园以及约3,477平方尺的屋顶范围。
该项目已于2024年9月30日取得竣工入伙纸。该物业的外墙装修工程及提升工程已完工。若干楼层的室内设计及翻新工程的顾问工作目前正在进行中。合营企业伙伴双方正在探讨各种方案（包括出售），以加快从该投资取得资本回报。该项目的市场推广工作正在进行中。阳台（上）及泳池（下）已竣工楼宇该等照片摄于2025年10月28日，并已使用电脑影像技术进行编辑及处理。
中国香港九龙旺角新填地街/山东街九龙内地段第11254号（拥有40%权益）
透过与信和置业有限公司（股份代号：83）之全资附属公司成立之合营企业，集团于2017年12月获得市区重建局在此项目之投标。该项目为一幢商住大厦，包括322个住宅单位、住客会所设施、商业裙楼及12个停车位，商业部份由市区重建局持有。
截至本报告日期止，几乎所有住宅单位及停车位均已全部售罄，总代价为约2,200,000,000港元，另有2个单位已于回顾年度内交付，总代价为约12,900,000港元。该合资公司将继续推售该项目剩余之1个住宅单位及3个停车位。
商业裙楼
已竣工楼宇左边照片摄于2025年4月30日及右边照片摄于2024年5月25日。两张照片均已使用电脑影像技术进行编辑及处理。
德和县
越南隆安省（拥有70%权益）
根据集团与合营企业伙伴于2007年6月订立之协议，集团持有该项目70%权益。诚如公司于过往年度之公布及年度报告所披露，集团至今尚未能成功执行仲裁裁决条款以收回投资成本，因此集团已于过往年度就该项目之投资成本约15,000,000美元（相等于约117,200,000港元）全数计提拨备。于上一个财政年度，合营企业伙伴通知集团其拟终止协议，并提出和解条款及应向集团支付之赔偿。集团将继续跟进有关进度，以收回该项目投资成本及取得回报。庄士中国及其附属公司（统称‘庄士中国集团’）主要从事（其中包括）物业发展、投资及买卖。于截至2026年3月31日止年度，庄士中国集团录得权益持有人应占亏损71,400,000港元（2025年：394,900,000港元）以及收入224,500,000港元（2025年：86,000,000港元）（包括物业销售收入183,000,000港元（2025年：44,100,000港元）、租金及管理费收入23,100,000港元（2025年：20,000,000港元）、墓园资产收入17,400,000港元（2025年：21,300,000港元）以及证券投资及买卖收入1,000,000港元（2025年：600,000港元）。
(i)投资物业
庄士中国集团于中国香港、中国及马来西亚持有投资物业组合，提供稳定及经常性租金收入。
中国香港新界
屯门业旺路（庄士中国拥有100%权益）弦坊之总楼面面积为约24,375平方尺，为一幢两层高的商业裙楼，设有16个商舖及12个商业停车位。于2026年3月31日，该物业以估值约156,500,000港元列账。于年内，其中8个商舖及若干停车位已分别出租予独立第三方，每年租金收入合共约2,500,000港元。庄士中国集团将继续推广余下舖位及停车位，以赚取租金收入。
庄士中心城
港天世界大酒店
辽宁省鞍山市（庄士中国拥有100%权益）
庄士中心城设有一幢6层高的商业裙楼，总楼面面积合共约29,600平方米。在该裙楼上建有两座分别为27及33层高的双子大厦（AB座及C座），总楼面面积合共约62,700平方米。
诚如过往所报告，鞍山市正面临严重的人口流失，突显当地物业市况下滑及前景黯淡。住宅及零售市场均持续低迷，存货滞销，买家兴趣有限，令出售或出租单位及商业裙楼的难度日益增加。消费能力偏低，加上网络购物过度发展，导致众多商场出现凋敝状况。无论从人口下跌或商品房销售量减少的角度来看，供需两面均释出负面讯号。该物业于2026年3月31日的估值为人民币307,800,000元（相等于约348,600,000港元），其中商业裙楼为人民币94,000,000元，双子大厦为人民币213,800,000元。鉴于鞍山经济及楼市疲弱，庄士中国集团将物色合适机会出售该项目。
酒店及度假村别墅
福建省厦门市（庄士中国拥有59.5%权益）
该酒店及度假村别墅位于厦门市思明区，由庄士中国集团开发一幢6层高共100间客房的酒店大楼（总楼面面积为8,838平方米）及30幢别墅（总楼面面积合共约9,376平方米）。庄士中国集团应占估值为约人民币山虎176,100,000元（相等于约199,400,000港元），而庄士路中国集团所占的总投资成本则为约人民币182,600,000元Xiamen ingjia（相等于约206,800,000港元）。
酒店及度假村别墅
福建省厦门市（庄士中国拥有59.5%权益）
于年内,酒店大楼及23幢别墅已出租予厦门佲家鹭江酒店,并以‘鹭江佲家酒店’经营业务。自2022年最后一个季度起,该酒店综合体所在的主要道路(龙虎山路)遭封闭,以便进行思明区地铁建设工程。据相关当局通知,该道路预计恢复通车的日期可能进一步延迟至2027年。这不仅对酒店综合体的便利性造成负面影响,亦影响了公司租户的业务需求。有鉴于此,庄士中国集团已向酒店综合体的租户提供于合理期间内的若干租金优惠,直至道路预计恢复通车为止。如2026年2月12日所公布，庄士中国集团与厦门佲家鹭江酒店订立第三份修订协议，自2026年2月起将酒店大楼及23幢别墅的租金下调约一年。于本报告日期，另外3幢别墅已租予独立第三方。该酒店综合体的年租金总额合共为约人民币15,100,000元（相等于约17,100,000港元）。庄士中国集团正积极推广余下4幢别墅，以赚取更多租金收入。
商业物业
广东省东莞沙田（庄士中国拥有100%权益）
庄士中国集团于东莞沙田拥有一幢4层高的商业楼宇，提供商业、零售及写字楼用途，总楼面面积合共约4,167平方米。于2026年3月31日，该物业的估值为人民币34,200,000元（相等于约38,700,000港元）。于年内，其中一层及地面层已分别出租予独立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入总额为约人民币700,000元（相等于约800,000港元）。庄士中国集团将继续进行招商，以出租该物业的空置单位。庄士大厦马来西亚吉隆坡苏丹依斯迈路（庄士中国拥有100%权益）庄士大厦位于市中心核心地段，毗邻坐落在吉隆坡中心商业区枢纽及著名购物地段的地标购物中心PavilionKL。庄士大厦建于一幅永久业权地块之上，为一幢29层高办公大楼，其商舖及写字楼面积为约254,000平方尺（其可出租净面积总数为约195,000平方尺），并设有294个停车位。于2026年3月31日，该物业的估值为158,100,000马来西亚元（相等于约307,200,000港元），相当于可出租净商舖及写字楼面积的平均尺价为每平方尺约811马来西亚元（相等于约1,576港元）。
庄士大厦已出租予多个租户，租用率为约64%，每年租金收入为约5,500,000马来西亚元（相等于约10,700,000港元）。庄士中国集团将寻求适当策略（包括出售）以加快此项投资之回报。
庄士中国集团将物色合适机会出售其投资物业，以加强庄士中国集团的现金储备及财务状况。(ii)物业发展中国香港鸭脷洲平澜街8号（庄士中国拥有100%权益）
已竣工楼宇
该照片摄于2026年6月22日，并已使用电脑影像技术进行编辑及处理。售将于截至2027年3月止本财政年度上半年完成）及一个商舖，本年度录得的租金收入合共为约2,600,000港元。庄士中国集团将密切留意中国香港物业市场，以适时推广及出售余下住宅单位及商舖。
以上所有图片为室内设计效果图。(ii)物业发展
庄士广场
辽宁省鞍山市（庄士中国拥有100%权益）
庄士广场毗邻庄士中心城，为庄士中国集团通过政府土地拍卖购入于铁东区核心地段的第二幅土地，土地面积为约39,449平方米。该地块于庄士中国集团财务报告中列为‘订金’，净账面值为约人民币93,000,000元（相等于约105,300,000港元）。由于政府机关与当地铁路公司尚未能妥善整合约1,193平方米之土地业权，故庄士中国集团一直与当地部门就有关土地面积减少进行协商。鉴于上文庄士中心城一节所详述的鞍山经济疲弱市况，加上当地政府部门在政策及执行方面的不确定，庄士中国集团将继续物色机会出售该项目。
港天世界大酒店四川成都庄士中国集团持有位于成都市武侯区一个项目51%发展权益，投资成本净额为约人民币112,100,000元（相等于约122,600,000港元）。于2025年7月30日，庄士中国集团与独立第三方（作为承让人及担保人）订立协议，将该项目相关之债权转让予承让人，代价为约人民币95,000,000元（相等于约103,700,000港元）。该债权转让已告完成，于年内已收取款项净额约103,000,000港元。
湖南长沙
庄士中国集团拥有位于长沙市的物业发展项目69%实际权益，而庄士中国集团于中国合营公司作出的历年投资成本总额为约23,600,000港元。于年内，中国合营公司之自愿清盘程序正在执行中，及庄士中国集团已获转让三个住宅单位，总估计金额为约人民币6,600,000元（相等于约7,500,000港元），已作为庄士中国集团出资款之部分还款。其后，庄士中国集团以代价约人民币600,000元（相等于约700,000港元）出售其中一个单位，该出售事项已于年内完成。庄士中国集团将采取措施出售余下2个单位，预计中国合营公司之清盘程序的执行仍将持续一段时间。鉴于中国合营公司处于清盘状态，庄士中国集团自2025年9月30日起不再将该中国合营公司的资产及负债合并于庄士中国集团的综合财务报告中。庄士中国集团将持续关注该清盘进展。
北京四合院
诚如过往所报告，庄士中国集团已获得北京法院的判决，要求有关四合院登记业主将业权登记予庄士中国集团的指定持有人。一间四合院已于过往年度完成登记，而另一间四合院的登记程序正在进行中。庄士中国集团将持续留意并跟进相关状况，并寻求机会出售该等物业。
聚福宝
广东省四会市（庄士中国拥有86%权益）
聚福宝华侨陵园属于四会市的经营性墓园，由当地政府机关同意安排约518亩之土地作为发展。聚福宝华侨陵园按分期开发方式发展。第一期占地约100亩已完成开发5,485幅墓地、一座陵塔提供550个骨灰龛位及一幢行政及客户服务大楼。第五期余下418亩土地将分别为第二期至第五期发展。根据第二期至第五期之经修订总规划，268亩土地将可兴建约37,798幅墓地，另150亩则规划为道路及绿化带。第二期至第三期已取得约143亩之土地使用权，其将可建合共约20,224幅墓地。而第四期至第五期已取得约5.2亩之土地使用权，另外还需取得约119.8亩之土地配额，以兴建合共约17,574幅墓地。至于150亩的道路及绿化带规划，聚福宝将按当地部门的要求确定有关安排。于年内，第二期及第三期之道路，以及其他土地部份的地盘平整及建造工程，均正在进行施工。
于2026年3月31日，墓园资产（包括非控制性权益）以账面成本约人民币645,300,000元（相等于约730,800,000港元）列账。
聚福宝已取得全面营销执照，不仅可于中国销售，亦包括向海外华侨以及中国香港、中国澳门及中国台湾居民销售。于2026年3月31日，项目约有2,408幅墓地及519个骨灰龛位可供出售。聚福宝将检讨其销售及市场推广策略，并在其品牌建立及客户服务方面采取更积极主动的措施。于2026年3月31日，庄士中国集团拥有北海约19.35%权益及中漆约0.6%权益，该两间公司均于中国香港联合交易所有限公司（‘联交所’）主板上市。北海及其附属公司主要从事房地产业务，并透过其拥有75%权益的附属公司中漆则主要从事以自家品牌制造及销售油漆产品，并放眼于中国市场。
鉴于北海及中漆于2026年3月31日之股份收市价分别为每股0.176港元（2025年：每股0.225港元）及每股0.22港元（2025年：每股0.213港元），庄士中国集团于北海及中漆的投资账面总值为约66,200,000港元（2025年：84,200,000港元）。账面值变动于财务报告内以‘储备’入账。
于2026年4月21日，北海与要约人刊发联合公布，要约人提出强制性有条件现金要约，以每股0.1港元的价格收购北海的全部已发行股份。诚如庄士中国及公司于2026年6月18日所公布，庄士中国集团已于市场上出售18,922,000股北海股份，总现金代价为约2,600,000港元；同时已就其持有的299,277,655股北海股份按要约价接纳北海的上述现金要约，总现金代价为约29,900,000港元。于本报告日期，庄士中国集团仍持有约50,000,000股北海股份。
证券投资及买卖业务
自过往财政年度以来，集团已赎回/出售及接纳若干上市公司债券投资的重组对换。年内，集团之证券投资及买卖业务录得除税前亏损净额（未扣除非控制性权益）7,500,000港元，当中包括来自投资之利息及其他收入2,500,000港元、出售投资之收益净额3,600,000港元，以及主要因于结算日按市值评估所持投资而产生之投资未变现公平值亏损净额13,600,000港元。未变现公平值亏损属会计亏损，对集团现金流量并无造成直接影响。
于2026年3月31日，集团持有161,700,000港元之投资（其中41,700,000港元由集团之全资附属公司持有，及120,000,000港元由庄士中国集团持有），当中55,100,000港元为上市公司债券投资，7,200,000港元为在联交所上市之证券投资，而余下99,400,000港元为其他投资（其中约13,000,000港元以港元为单位，10,000,000港元以人民币为单位，及约76,400,000港元以美元为单位）包括金融科技公司、创投平台、高科技公司及投资基金（均未于或刚于市场上市）。集团将继续不时监控其相关投资组合之表现。
业务展望：
在中国香港，买家信心有所提升，而住宅物业市场亦见有复苏。集团对中国香港的物业市场及整体经济仍持乐观态度，亦充满信心。公司将密切留意有关动态，并采取适当措施以维持集团的竞争力及把握未来的机遇。
未来数年，集团将继续紧贴跟进中国香港结志街项目之重建进度。集团亦会采取适当策略以跟进鸭脷洲弦岸的销售进度及宝珊道物业的市场推广工作。此外，集团将继续寻求机遇变现于各项投资物业的投资及减持于非核心资产的投资，从而进一步提升集团的财务资源及能力以扩充在中国香港的土地储备，尤其是豪宅及细价住宅市场，以供未来物业发展及买卖之用。公司深信，上述策略的实施将改善集团之现金储备及财务状况，并为股东创造更多价值。
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