主营业务:
怡邦行控股有限公司（‘公司’，连同其附属公司统称‘集团’）的主要业务为投资控股。集团主要于中国香港及中华人民共和国（‘中国’）从事进口、批发、零售及安装建筑五金、卫浴及厨房设备以及家私，以及提供室内设计服务及项目及合约管理。
报告期业绩:
截至二零二六年三月三十一日止年度，集团总收益为340.2百万港元，较去年减少25.7%。
报告期业务回顾：
截至二零二六年三月三十一日止财政年度，中国香港面对复杂且充满挑战的外部宏观经济环境。全球通胀压力持续，部分原因为中东地缘政治紧张局势再度升温（尤其涉及伊朗的风险加剧）推高了国际油价。该等问题导致全球能源及运输成本上升，并增加了中国香港经济各行各业的经营开支。
与此同时，其他主要司法权区的主要央行维持相对紧缩的货币政策，导致利率持续高企。此持续压力影响了家庭按揭负担能力，并增加了企业融资成本。
因此，消费者信心及非必要开支有所下降，尤其是在家居装修、升级及非必要家庭投资等领域。
围绕伊朗的地缘政治不确定性亦加剧了全球金融市场的波动，并导致美元走势趋弱。根据中国香港联系汇率制度，美元若持续贬值将直接导致港元走弱，可能影响进口价格、通胀预期及资金流动动态。
尽管面对外部挑战，中国香港政府仍对经济保持乐观，维持其官方全年实际本地生产总值（‘GDP’）增长率预测在2.5%至3.5%。此信心乃由多项关键因素推动：
访港旅游业持续复苏、就业市场稳定支持私人消费韧性，以及主要基建项目及与粤港澳大湾区更紧密联系带来的前景乐观。此外，政府预期环球金融状况放宽及美元可能走弱，可减轻家庭及企业的财务压力。该等元素巩固了政府的信念，即中国香港经济将维持足够动力以实现其年度增长目标。
不同行业的复苏情况并不一致。尽管整体经济指标有所改善，零售业仍面临显著困难。旅客消费仍低于疫情前水平，而由于生活成本高企、利率居高不下及全球经济不确定性，消费者信心依然低迷。家庭对非必要开支持审慎态度，专注于必需品而非生活方式或家居改善。持续通胀、石油相关成本上升、持续利率压力、货币波动及消费者信心低迷等因素，减缓了整体经济复苏。因此，零售销售的反弹较预期缓慢，而本地需求的复苏力度亦不及政府的GDP预测所显示的水平。中国香港住宅物业市场经历数年下滑后已开始复苏。自二零二五年年中见底后，价格软着陆并趋于稳定。随着连续按月增长，物业价值于二零二六年初稳步上升，强劲吸纳量将二零二五年年底的住宅空置率压低至稳定的4.3%。此复苏乃受惠于政策放宽、借贷成本下降、中国内地投资者的持续需求、金融市场情绪改善以及租金回报率上升所带动。楼市降温印花税的取消，降低了交易成本并释放积压需求，而利率下行减轻了按揭负担，鼓励更多买家重新入市。
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内地投资者继续支持新项目推出，而恒生指数的强劲反弹透过正面的财富效应提振了信心。此外，创纪录的高租金及不断上升的租金回报率增强了住宅物业的投资吸引力，使一手及二手市场均保持动力。
中国香港住宅物业市场于二零二六年首四个月正经历显著的流动性驱动复苏，关键统计数据凸显其强劲表现。差饷物业估价署及土地注册处的数据显示，二零二六年首四个月，一手市场录得最大增幅，交易量由去年同期的17,887宗增加约45.5%至26,022宗。二手市场亦显著增长，今年一月至四月交易量达17,876宗，较二零二五年同期的12,376宗增加44.4%。于二零二五年首四个月，二手市场占总交易量的69.2%，高于今年同期的68.7%，反映终端用户信心增强及转售流动性改善。
买家组成部分大致维持不变，内地买家占一手交易约32.0%，而终端用户继续主导一手及二手市场活动。市场数据显示，尽管今年首四个月的整体交易量较去年显著增加，但中国内地买家及终端用户的比例基本保持稳定，买家组成部分并无重大转变。
新私人住宅单位的供应渠道正变得越趋有限。于二零二五年，私人住宅落成量减少至18,450个单位，较二零二四年减少24%。差饷物业估价署预测进一步减少，落成量将于二零二六年降至16,980个单位，并于二零二七年降至15,360个单位。大部分新落成单位将位于新界，但整体供应预期将于未来两年显著下降。这导致发展商优先透过具竞争力的定价及融资优惠清理现有库存，而新项目推出在中期内有限。此外，发展商日益定制其产品，透过强调标准化、具成本效益的卫浴及厨房配件而非高级配件，以吸引以投资及租赁为主的买家。
因此，此趋势收窄了集团在新建筑项目中较高端产品的市场。
鉴于集团的业务现时更贴近二手市场及终端用户装修周期，中国内地买家及终端用户在总交易中的比例在过去一年大致保持稳定。二手市场的稳定性，加上零售情绪疲弱，意味着集团并未按比例受惠于主要经济指标的改善或物业行业的反弹。总体而言，尽管中国香港政府的宏观经济前景仍然正面，但装修相关业务的经营环境依然充满挑战。在充满挑战的宏观经济及行业环境下，公司的年度财务业绩较去年显著下跌。此跌幅主要由于市场需求大幅减少，以及公营及私营项目的订单急剧下降，与建筑及装修行业的整体放缓一致。因此，集团的收益减少约25.7%，由457.8百万港元下降至约340.2百万港元。此跌幅反映了行业整体的新发展延迟、建筑进度放缓，以及发展商日益关注具成本效益的产品规格以迎合以投资及租赁为主导的市场，导致对集团高级卫浴及厨房产品的需求减少。盈利能力进一步受到重大非现金会计调整的影响，包括因中国香港整体商业及工业房地产价值普遍下跌而产生的估值及减值亏损12.3百万港元。连同相关折旧及滞销存货的减值，本年度的非现金影响总额为17.8百万港元。尽管营运效率稳定，该等调整仍对纯利产生重大负面影响，导致税前亏损约24.0百万港元，高于去年的11.9百万港元。总体而言，该等业绩不仅反映周期性下滑，亦反映发展商行为及市场组成的结构性转变，这持续限制集团在当前状况下创造价值的能力。
为应对充满挑战的经营环境，集团于年内维持严谨的成本管理。经营开支较去年减少约12.9百万港元。尽管市场持续困难，集团的基准线毛利率仍录得温和增长，此乃受惠于优化的产品采购、策略性供应商谈判，以及来自利润率通常较高的定制设计服务的贡献增加。尽管如此，收益的大幅下跌远超该等经营收益。此结果凸显了在项目活动减少、发展商选择较低成本规格及消费者情绪较弱的一年中，成本优化的局限性。尽管利润率措施提供了一些缓解，但未能完全抵销行业面临的更广泛的周期性及结构性挑战。
尽管集团无法避免不断变化及困难的市场环境所带来的负面影响，但公司迅速且有效地应对新出现的挑战。公司的营运灵活性一直是关键优势，使公司能够适应不断变化的业务状况，并在高波动性下维持稳定。公司将继续运用集团的成熟网络、行业关系及内部资源来管理不确定性，并在市场状况稳定后为业务复苏做好准备。
业务展望：
展望未来，受新一轮地缘政治紧张局势及持续的通胀压力影响，全球宏观经济环境仍然存在高度不确定性。根据国际货币基金组织（‘国际货币基金组织’）于二零二六年四月发布的《世界经济展望》，假设中东冲突的持续时间及范围有限，预计全球经济于二零二六年及二零二七年的增长分别约为3.1%及3.2%。然而，国际货币基金组织强调，下行风险主导经济前景，原因是该冲突打乱了先前全球活动的动力，并为商品市场带来了新波动。
能源价格上涨、通胀预期趋强及金融状况收紧，目前正考验全球经济的韧性。预计全球通胀于二零二六年将温和上升，随后于二零二七年恢复下降趋势，反映油价及运输成本高企的影响。这种通胀走势延迟了利率的全面正常化，各国央行对货币宽松政策维持审慎立场。利率长期高企继续对利率敏感行业（包括房地产、建筑及装修）构成压力，并导致全球融资环境更趋限制。
中国内地经济预期于二零二六年将温和增长，根据国际货币基金组织于二零二六年四月发布的《世界经济展望》，预测GDP增长约4.4%，略低于二零二五年的5.0%增长。此增长前景受到针对性财政政策、工业投资及外部需求复苏所带动的稳定动力所支持。尽管如此，国际货币基金组织指出，基准线预测面临相当大的下行风险，主要由于物业市场可能出现较预期更严重的下滑，以及私人住宅需求持续疲弱。
国家统计局（‘国家统计局’）的数据显示，房地产投资及商业与住宅物业销售持续下降，突显该行业的调整很大程度上属结构性。该等状况抑制了中国内地各地区的需求，尤其是对建筑及物业相关商品及服务的需求，并削弱了传统上向中国香港溢出的渠道，包括跨境贸易、专业服务、项目采购及投资活动。
在中国香港，传统上与内地物业及投资周期相关的行业（例如物业发展、建筑、装修及豪华家居升级）预期将面临需求疲弱、复苏期延长以及对融资状况更为敏感。尽管中国内地的增长相对全球标准而言仍属强劲，但该等宏观金融因素继续对集团的营运及收益前景构成外部风险。
中国内地物业行业仍处于多年的调整阶段，国际货币基金组织强调‘收缩幅度可能超预期’，而国家统计局数据显示房地产投资及销售持续下降。该等结构性压力减少了对中国香港的跨境溢出效应，尤其涉及建筑相关的采购、项目服务及投资驱动的需求。
受环球货币政策、中国内地物业行业的结构性调整以及本地需求限制所影响，中国香港物业市场的前景仍然审慎。尽管中国香港政府预测年内GDP增长约2.5%至3.5%，相对乐观，但房地产行业面临高利率、家庭情绪疲弱及供应渠道日益紧张等不利因素。按揭负担能力仍然是一项重大挑战，因为全球利率持续高企阻碍了终端用户及投资需求的复苏步伐。
中国近期收紧对内地投资者购买外国股票的外汇管制，可能减少可用于海外投资的流动性；然而，亦可能导致部分投资者将资金重新配置至不受相同对外限制约束的中国香港房地产市场。目前，市场数据显示内地买家的比例大致保持稳定。
得益于减免物业相关印花税后发展商持续采用具竞争力的定价、灵活的付款选项及针对性的优惠，预期一手市场活动将较二手市场更具韧性。然而，此韧性主要源于策略性销售战术，而非需求的广泛增加。发展商亦可能优先采用标准化、具成本效益的规格而非高级卫浴及厨房设备，此趋势将继续影响集团的产品组合。
与此同时，预计二手市场成交将保持低迷，除非融资状况显著放宽，否则交易量将接近二零二六年的水平。买卖差价、终端用户审慎情绪以及推迟非必要装修，将使活动保持有限。由于集团的收益与二手市场装修周期更为密切相关，该领域缺乏强劲反弹构成了重大的营运挑战。
中期而言，预计供应渠道将进一步收紧。私人住宅落成量于二零二五年下降至18,450个单位，较二零二四年减少24%，并预测于二零二六年进一步下降至16,980个单位及于二零二七年下降至15,360个单位。这种新建住宅供应的结构性收缩将限制基于项目的机会，并强化发展商的保守规格策略。
在此全球背景下，中国香港经济展现韧性，得益于就业市场稳定及访港旅游业持续复苏。此外，尽管持续存在外部挑战且政府预测年内GDP增长约2.5%，但中国香港的物流及贸易行业（GDP的主要贡献者）受惠于区域货运及空运吞吐量的稳步增长，为整体经济活动提供了一些支持。然而，不同行业的复苏仍然不均衡。由于家庭在生活成本上升及借贷利率高企的情况下优先考虑必要开支，零售信心仍然低迷。该等状况限制了装修及家居改善投资，而这些行业通常滞后于整体经济周期，且严重依赖家庭信心。
预期发展商的举措将维持一手市场的活跃度，而二手市场交易及装修需求可能仍然疲弱。物业市场状况（其特点为供应收紧、情绪审慎及规格降级）直接影响了该等账目所披露的集团收益、毛利及资产估值结果。集团预期对利率敏感的行业（如物业销售、建筑、装修及豪华家居改善）将经历缓慢且不均衡的复苏。
为应对充满挑战且瞬息万变的市场环境，集团将继续实行审慎、防御性但灵活的企业策略。其策略重点将集中于提升营运韧性、优化成本效益，以及积极寻求确保持续长期增长的机遇。主要工作包括改善供应链管理以减低外汇及采购风险、投资于人才及数位基础设施以提升服务质量，以及加强与发展商、建筑师及主要承建商的沟通，以扩大客户基础及在市场中保持关联性。
集团正在检讨其策略性资产组合，并可能考虑收购或重新分配合适的物业作自用，以严谨的成本控制平衡长期营运需求。其亦将密切监察其投资物业的公允值调整如何影响其财务状况及估值，确保透明度、审慎性及严格遵守财务准则。
尽管全球挑战持续存在，集团长期深厚的行业合作伙伴关系、严谨的财务管理及丰富的市场知识，为应对持续波动奠定了坚实基础。通过利用其既定的市场地位及不断调整其产品以满足不断变化的客户需求，集团旨在提升其韧性，并在市场状况改善时更有效地把握机遇。尽管外部宏观经济因素不受集团控制，但管理层仍致力于维持营运纪律、实行审慎的风险管理及保持策略适应性，以支持长期增长。可持续发展的概念已根植于集团业务营运中，致力与持份者在经济、环境及社会层面上创造可持续价值。集团为此制定了一项可持续发展政策，带领其在业务增长、环境保护、雇佣及劳工常规、营运惯例及社区参与等领域以最佳的方式运作。
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