主营业务:
集团主要从事资产管理、物业发展、物业投资业务及服务式住宅及酒店营运。
报告期业绩:
于二零二六年六月三十日，公司股东应占权益约为港币4,060,200,000元（二零二五年十二月三十一日：港币4,105,600,000元）。该减少主要由于(i)公司股东应占期间内权益约港币32,500,000元；及(ii)宣派二零二五年末期股息约港币77,900,000元。
报告期业务回顾：
于期间内，集团之收入主要来自：(i)出租丽晶中心单位及泊车位；(ii)营运星寓的服务式住宅及酒店房间；(iii)销售连方I的住宅单位；及(iv)提供管理服务。期间收入约为港币294,800,000元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币370,100,000元），较二零二五年同期减少约20%。集团收入减少乃主要由于：(i)期内连方I已出售并向买家移交的单位减少；及(ii)管理服务产生的收入减少，此乃由于万科中国香港订约各方减少于中国香港、英国（‘英国’）及美国（‘美国’）相关项目的投资资本。
二零二六年六月三十日，集团于丽晶中心之投资公允价值约为港币1,874,100,000元（二零二五年十二月三十一日：港币1,874,100,000元）。因此，期间内并无录得公允价值收益或亏损。集团投资物业之估值方法并无变动。
资产管理:
集团为万科中国香港订约各方于中国香港、英国及美国之项目向万科中国香港订约各方提供管理服务。作为回报，集团收取(i)就万科中国香港订约各方于英国及美国相关项目投资资本总额每年按1.25%计算；及(ii)就万科中国香港订约各方于中国香港相关项目投资资本总额每年按1.8%计算之管理服务费。于期间内，集团提供管理服务之收入约为港币77,500,000元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币85,400,000元），较二零二五年同期下降约9%。有关减少乃由于万科中国香港订约各方于中国香港、英国及美国相关项目于期间内的投资资本总额减少。
于期间内，提供管理服务之分部盈利约港币23,100,000元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币18,400,000元），增加约26%。有关增加主要由于(i)管理服务产生的收入减少，此乃由于万科中国香港订约各方减少于中国香港、英国及美国相关项目的投资资本；但被(ii)资产管理团队的直接营运开支减少抵销。
物业投资:
于期间内，集团之投资物业包括位于中国香港新界葵涌和宜合道63号及打砖坪街70号之丽晶中心若干部分。于二零二六年六月三十日，集团拥有总建筑面积约623,000平方尺（二零二五年十二月三十一日：623,000平方尺），相当于丽晶中心总建筑面积60%（二零二五年十二月三十一日：60%）。
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于期间内，集团已重续丽晶中心化租约，续租租金稍微下跌。于二零二六年六月三十日，丽晶中心之出租率增至91%（二零二五年六月三十日：89%），而于二零二六年六月三十日之平均租金为每平方尺港币8.3元（二零二五年六月三十日：每平方尺港币9.1元）。除每月租金外，租户须负责向业主缴交物业管理费，其收入亦入账列作集团收入一部分。
期间内出租单位及泊车位所得收入总额约为港币43,300,000元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币45,200,000元）。
未计及集团投资物业公允价值变动前之期内分部盈利约为港币28,400,000元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币32,200,000元），降幅约为12%。有关降幅主要由于：(i)平均租金下跌；及(ii)丽晶中心的直接营运开支上升。
物业发展:
集团之物业发展项目包括(i)发展西铁荃湾西站六区物业发展项目（‘TW6项目’，又称‘柏傲湾’）之投资；(ii)发展连方I；
及(iii)发展UNI Residence之投资。
集团其中一项物业发展项目是于集团持有20%股权之联营公司Ultimate Vantage Limited（‘Ultimate Vantage’）之投资。Ultimate Vantage乃于二零一三年一月专为发展TW6项目而成立之公司。截至本报告日期，全部单位已售出，所得款项总额约为港币101亿元。柏傲湾所有已售出单位亦已交付予买家。
集团持有20%股权之联营公司金汇隆有限公司（‘金汇隆’）由集团与Ultimate Vantage之合营伙伴（‘TW6伙伴’）于二零一六年十一月成立，以按市场条款向TW6项目买家提供第一及第二按揭融资。金汇隆业务之资金由集团与TW6伙伴按个别基准及各自于金汇隆之股权比例，以计息股东贷款之形式提供。
集团于Ultimate Vantage及金汇隆（统称‘TW6联营公司’）之投资总额包括集团应占TW6联营公司之资产净值及应收金汇隆款项，于二零二六年六月三十日约为港币16,600,000元（二零二五年十二月三十一日：港币21,000,000元）。期间内集团之投资总额减少主要由于收回部分应收金汇隆款项约港币4,400,000元（来自柏傲湾买家向金汇隆偿还按揭）。
集团持有连方I之全部权益，连方I为重建项目，旨在将该地块重建为住宅物业。集团根据发展计划于截至二零二四年十二月三十一日止年度完成发展项目。于二零二六年六月三十日，连方I合共158个单位中，已售出137个，所得款项总额约为港币926,100,000元，而135个售出单位已交付买家。
集团亦拥有UNI Residence之50%实际权益。UNI Residence现正重新发展为住宅物业，并于期间内按照发展计划进行发展。于二零二六年六月三十日，UNI Residence240个单位中的170个单位已预售，所得款项总额约为港币921,100,000元。
于期间内，分部亏损约为港币16,900,000元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币86,400,000元），分部亏损减少约80%。分部亏损减少主要由于：(i)于期间内向买家移交的单位售价较高，导致连方I产生净亏损减少；(ii)集团应占657667Mission Street Venture LLC（集团持有45%股权之联营公司，连同其附属公司统称‘Mission Street集团’）的投资并无录得损失，原因是Mission Street集团已于二零二五年出售美国加州三藩市657及66367Mission Street的物业；及(iii)应占UNI Residence之亏损减少是由于截至二零二五年六月三十日止六个月该项目撇减至可变现净值，但有关情况于期间内并无发生。
服务式住宅及酒店:
于期间内，集团的服务式住宅及酒店包括星寓。集团拥有星寓之全部权益。
于期间内，星寓的平均出租率约为89%（截至二零二五年六月三十日止六个月：84%），平均房租为港币912元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币931元）。于期间内，星寓产生的收入约为港币24,400,000元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币23,200,000元）。星寓产生的收入增加，主要是由于期间内平均出租率增加所致。
于期间内，分部盈利约为港币2,700,000元（截至二零二五年六月三十日止六个月：港币2,500,000元），上升约8%。上升主要由于期间内星寓产生的收入增加。
业务展望：
在价格录得双位数升幅以及交易量大增下，中国香港物业市场于上半年展现强势，并预期于二零二六年下半年进入更为谨慎的阶段。尽管基本上升趋势维持不变，但股市波动、利率不明朗及跨境资本控制收紧等不利因素可能拖慢增长步伐。展望未来，集团对中国香港整体物业市场仍抱审慎乐观态度。
集团将继续保持财务状况健康，并著重保持资本纪律以应付市况。与此同时，为推进业务拓展及集团发展，集团将对良好的投资机遇持开放态度，致力为公司全体股东创造价值。
集团预期于二零二六年下半年位于中国香港之投资物业丽晶中心维持出租率及平均租金。服务式住宅及酒店星寓预期于二零二六年下半年保持出租率及平均房租。住宅项目连方I方面，随著于二零二六年下半年交付已出售单位予买家，预期此项目的销售会继续为集团的收入作出贡献。此外，集团的资产管理业务预期于二零二六年下半年继续贡献稳定收入及盈利。
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