主营业务:
集团主要从事物业发展、物业投资、证券及其他投资以及贷款融资业务，其中物业发展及物业投资为集团的核心业务。
报告期业绩:
本年度，集团来自持续经营业务的营业额约为398,430,000港元，而上年度约为488,489,000港元，减少约90,059,000港元或约18.4%，主要由于物业销售减少。本年度的毛利率约6.0%（2025年：不适用）。
本年度，公司拥有人（‘股东’）应占集团综合亏损净额约为435,323,000港元，而上年度综合亏损净额为717,668,000港元。综合亏损净额减少主要由于（其中包括）已终止经营业务之亏损减少，部分被(i)持作出售物业之撇减增加；(ii)投资物业之公平值变动亏损增加；(iii)出售投资物业之亏损；(iv)视作收购一间联营公司日期之议价收购的收益减少；及(v)视作部分出售一间联营公司之权益的亏损所抵销。尤其是，集团的持作出售物业的撇减大幅增加约185,455,000港元，较上年度的约18,307,000港元增加约913.0%。有关减值主要与漆咸道北项目‘森里’的预期售价大幅下调有关。集团已重新评估预期售价、估计出售时间，以及为完成销售所有持作出售物业的相关营销及交易成本。根据该检讨，集团已计提拨备，以使持作出售物业的账面值与估计可变现净值保持一致。
本年度，来自持续经营业务的综合亏损约为435,348,000港元，而上年度溢利约为15,568,000港元。来自已终止经营业务的综合亏损为零，而上年度亏损约为733,263,000港元。
报告期业务回顾：
物业发展
物业发展分部包括中国香港住宅及商业物业。窝打老道项目‘誉林’集团于2023年11月放售位于中国香港九龙何文田窝打老道93号的该住宅项目‘誉林’。誉林位于何文田（一个著名的住宅区），连接庞大的交通网络，并拥有广泛的顶尖教育网络。该项目共有56套豪华公寓，实用面积介乎260平方尺至2,597平方尺，楼高20层，地下两层为停车场，建筑设计现代时尚，适合追求个性化住宅的人士。该物业提供康乐设施，包括一个设备齐全的健身室(The Solace)、一个儿童游戏室(The Forest)及一个连平台多功能室(Great Room)，供住户与家人及朋友聚会之用，同时还提供专用休息空间。
于本公布日期，45个放售单位及4个放售车位已出售，累计已订约销售额约为578,553,000港元。于本年度，其中13个单位及3个车位的交易已完成（2025年：17个单位），物业销售录得营业额约204,542,000港元（2025年：约169,442,000港元）。
漆咸道北项目‘森里’截至2026年3月31日，集团透过其全资附属公司拥有位于中国香港九龙漆咸道北470、472、474、476及478号名为‘森里’的物业，总建筑面积约为41,875平方尺。该物业为一幢29层高的学生公寓，拥有近200间房间，并透过与iRent集团（国际学生公寓营运商）合作营运。公寓提供六种特色单位，配备全套家具、落地玻璃窗及品牌厨房与浴室设备。于本公布日期，所有房间均已出租。于本年度结束后，于2026年4月30日，公司及其附属公司与一名独立第三方订立‘意向书’，有关出售公司一间持有待售物业（即漆咸道北项目‘森里’）之附属公司的全部已发行股份。建议交易须待签立买卖协议及满足惯常交割条件后方可作实。
...
延文礼士道物业‘隽睿’‘隽睿’是由集团开发及全资拥有，位于中国香港九龙九龙塘延文礼士道14至20号的已竣工住宅项目。该物业为两幢8层高的住宅，包含60个住宅单位、29个车位及3个电单车车位。
于本公布日期，60个放售单位及11个放售车位已出售，累计已订约销售额约为1,245,592,000港元。于本年度，其中5个单位及1个车位的交易已完成（2025年：12个单位及1个车位），物业销售录得营业额约156,475,000港元（2025年：约297,395,000港元）。
物业投资
于2026年3月31日，集团的投资物业组合包括位于中国香港的商业及工业单位。
本年度，集团来自持续经营业务的租金及楼宇管理费收入约32,895,000港元（2025年：约17,152,000港元），增加约91.8%。
于2026年3月31日，集团投资物业中之商业单位及工业单位的出租率分别为0.0%及75.6%（2025年：98.7%及75.6%）。于本年度，确认来自持续经营业务的投资物业公平值变动亏损约24,300,000港元（2025年：约17,130,000港元）。本年度，该分部录得来自持续经营业务的亏损约31,392,000港元（2025年：约22,047,000港元），较上年度增加约9,345,000港元或约42.4%。
集团作为委托人主要负责向中国香港物业业主提供楼宇管理服务。为符合物业管理发牌制度项下的法定规定（该规定已于2023年8月1日强制生效），集团相关住宅及商业物业管理公司已取得所需牌照，强化集团提供优质物业管理服务的承诺。
证券及其他投资
集团投资多元化的投资组合，包括上市股本证券及可换股票据，当中根据：(i)投资项目在目标持有期间于资本增值及股息派付方面的投资回报潜力；(ii)当时与集团风险承受程度相比下的风险承担；及(iii)现有投资组合的多元化。
于2026年3月31日，集团的按公平值计入损益之金融资产约为368,474,000港元（2025年：约139,564,000港元）。除可换股票据外，集团并未持有占集团总资产超过5%的投资。集团于本年度来自持续经营业务的证券及其他投资分部录得亏损约1,171,000港元（2025年：约1,490,000港元）。
业务展望：
地缘政治局势依然紧张，全球金融环境仍存在不确定性，加上股市回报持续受到多重因素影响而波动，凡此种种在2025年后继续对中国香港的整体经济及物业市场带来压力。
为了稳定中国香港物业市场并支持经济复苏，中国香港财政司司长于2026年2月所发表《202627年度财政预算案》中宣布多项支援措施，包括宽减2026/27年度首季的住宅及非住宅物业差饷、延续税务优惠，并进一步放宽首置人士的相关税务与按揭成数，旨在减轻市民大众及中小企业的负担。
预计来自中国内地的人才与专业人士将持续流入中国香港工作及置业，为2026年的住宅及零售市场提供额外支持。随著2024年初撤销物业销售限制，加上中国香港金融管理局约在同一时间暂停按揭压力测试并放宽若干物业类别的按揭成数，多个新住宅项目在2024年及2025年的销售表现令人鼓舞，从而带动住宅成交量回升至四年来的高位，并使物业价格在经历数年调整后出现温和反弹；随着价量势头改善，整体物业市场正逐渐显现复苏迹象。
集团认同中国香港政府的观点，认为中国香港经济在2026年将继续面临外部不确定性，但同时亦将受惠于多项正面因素。政府预测2026年实质本地生产总值(GDP)增长为2.5%至3.5%，而基本及综合消费物价通胀率预计分别约为1.7%及1.8%，显示尽管基数相对较高，整体经济仍保持稳步增长的轨道。集团预期，虽然美国的贸易及关税政策可能为减息步伐带来不确定性，但随著各大央行以审慎方式放宽货币政策以支持经济增长，且市场利率开始自高位回落，中国香港物业市场的气氛应会逐渐恢复。欧洲中央银行亦表示，若通胀持续朝其目标水平迈进，或有理由进一步减息，此举将有利于全球资产市场的稳定。根据国际货币基金组织的最新预测，2026年全球经济预计增长约3.3%，与2025年大致持平，反映在复苏韧性仍显脆弱的背景下，经济仍保持增长势头，支持著中国香港的外部需求及金融服务业。
随著入境旅游持续复苏，加上政府与业界积极推广会议、展览及大型盛事，预期中国香港零售市场将在2026年进一步改善；尽管受疫后消费模式转变及高基数影响，部分非必需品类别（如珠宝及奢侈品零售领域）仍将面临压力。市场观察显示，旅客消费模式的改变以及邻近地区日益激烈的竞争，继续为中国香港办公室及零售租赁市场带来新挑战，租户在租赁决策上维持审慎，并延迟部分搬迁或扩充计划。尽管如此，随著核心区办公室及零售物业的空置率有所回落，加上租金水平趋于稳定，市场气氛已略有改善。集团相信，中国政府自2024年底起恢复向深圳户籍居民签发‘一签多行’个人游签注，并将有关安排扩展至部分深圳居住证持有人，长远将有助于增加中国香港零售及中档办公室的租赁需求，并支持集团稳步重新定位及优化其商业及服务式物业组合。
展望未来，集团将继续集中精力于发展其现有主要业务，并在营运中实行审慎的资本管理及方法。集团将继续密切关注市场变化，强化其业务的主要分部，同时探索其他潜在机会，以期为股东提供稳定和可观的回报，并为集团持份者带来增值。
查看全部