主营介绍

  • 产品类型:

    住宅、商业物业、工业物业

  • 产品名称:

    住宅 商业物业 工业物业

  • 经营范围:

    房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。

运营业务数据

最新公告日期:2018-08-29 
业务名称 2018-06-30 2017-12-31 2017-06-30 2016-12-31 2016-06-30
结算面积(平方米) 17.87万 70.72万 - 98.38万 31.14万
签约金额(元) 106.07亿 261.59亿 - 199.62亿 79.53亿
签约面积(平方米) 42.80万 85.38万 - 93.16万 37.92万
已售未结面积(平方米) 119.75万 - - 81.37万 84.90万
结算收入(元) 44.02亿 130.18亿 - 171.77亿 57.52亿
新开工面积(平方米) - 115.09万 - 67.66万 -
商品房销售面积(平方米) - - 7.47亿 - -
土地购置面积(平方米) - - 1.03亿 - -

主营构成分析

{"2018-06-30":{"YYSR":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","440216.34"]],"2":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","440216.34"]],"3":[["\u6df1\u5733","259157.01"],["\u82cf\u5dde","82852.17"],["\u6210\u90fd","58229.45"],["\u5317\u4eac","51519.57"]]},"YYCB":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","231246.74"]],"2":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","231246.74"]],"3":[["\u6df1\u5733","106597.50"],["\u82cf\u5dde","59240.32"],["\u6210\u90fd","36753.52"],["\u5317\u4eac","33592.17"]]},"LRBL":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","100.00"]],"2":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","100.00"]],"3":[["\u6df1\u5733","70.77"],["\u82cf\u5dde","10.95"],["\u6210\u90fd","9.96"],["\u5317\u4eac","8.32"]]}},"2017-12-31":{"YYSR":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","1301768.77"],["\u623f\u5c4b\u79df\u8d41","58653.66"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406","26510.97"]],"3":[["\u6df1\u5733","577663.25"],["\u6210\u90fd","269668.21"],["\u5317\u4eac","240906.35"],["\u5357\u4eac","188685.05"],["\u6c88\u9633","71690.22"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",55622.509999999995]]},"YYCB":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","825416.74"],["\u623f\u5c4b\u79df\u8d41","27189.40"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406","32699.93"]],"3":[["\u6df1\u5733","291692.22"],["\u6210\u90fd","220995.93"],["\u5317\u4eac","142653.33"],["\u5357\u4eac","139428.03"],["\u6c88\u9633",""],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",0]]},"LRBL":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","94.96"],["\u623f\u5c4b\u79df\u8d41","6.27"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406","-1.23"]],"3":[["\u6df1\u5733","59.31"],["\u6210\u90fd","10.09"],["\u5317\u4eac","20.38"],["\u5357\u4eac","10.22"],["\u6c88\u9633",""],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",0]]}},"2017-06-30":{"YYSR":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","417489.11"]],"3":[["\u6210\u90fd","154626.70"],["\u6df1\u5733","143449.43"],["\u5317\u4eac","84730.00"]]},"YYCB":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","278271.51"]],"3":[["\u6210\u90fd","131734.81"],["\u6df1\u5733","68425.08"],["\u5317\u4eac","47568.86"]]},"LRBL":{"1":[["\u5546\u54c1\u623f\u9500\u552e","100.00"]],"3":[["\u6210\u90fd","16.95"],["\u6df1\u5733","55.54"],["\u5317\u4eac","27.51"]]}}}
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营业收入 X

单位(%) 单位(万元)
注:通常在中报、年报时披露 
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 商品房销售 44.02亿 100.00% 23.12亿 100.00% 100.00% 47.47%
按产品 商品房销售 44.02亿 100.00% 23.12亿 100.00% 100.00% 47.47%
按地区 深圳 25.92亿 57.37% 10.66亿 45.13% 70.77% 58.87%
苏州 8.29亿 18.34% 5.92亿 25.08% 10.95% 28.50%
成都 5.82亿 12.89% 3.68亿 15.56% 9.96% 36.88%
北京 5.15亿 11.40% 3.36亿 14.22% 8.32% 34.80%

董事会经营评述

  一、概述
  (一)报告期市场环境分析
  2018年上半年,在多重政策压力下,房地产市场仍然延续上年增长惯性,但整体增速稍有回落。2018年上半年全国商品房销售面积77,143万平方米,同比增长3.3%;商品房销售额66,945亿元,同比增长13.2%。在行业销售规模快速增长的背后是房地产市场的区域化差异,一些一二线核心城市呈现量价齐跌的状况,三四线城市销售增长迅猛。同时,行业龙头企业高周转的开发模式和强大的品牌背书,也使得房地产行业集中度快速提升。
  受房地产调控政策影响,公司已进入的部分重点城市上半年出现房地产交易的萎缩情况。
  2018年以来,房地产行业调控力度始终保持在高压状... 查看全部▼

  一、概述
  (一)报告期市场环境分析
  2018年上半年,在多重政策压力下,房地产市场仍然延续上年增长惯性,但整体增速稍有回落。2018年上半年全国商品房销售面积77,143万平方米,同比增长3.3%;商品房销售额66,945亿元,同比增长13.2%。在行业销售规模快速增长的背后是房地产市场的区域化差异,一些一二线核心城市呈现量价齐跌的状况,三四线城市销售增长迅猛。同时,行业龙头企业高周转的开发模式和强大的品牌背书,也使得房地产行业集中度快速提升。
  受房地产调控政策影响,公司已进入的部分重点城市上半年出现房地产交易的萎缩情况。
  2018年以来,房地产行业调控力度始终保持在高压状态,短期内并无松动迹象。市场预期较为谨慎,投机需求受到明显抑制。十九大再次强调"坚持房子是用来住的,不是用来炒的"主基调,长效机制加快建设,市场价格整体趋稳。在中美贸易摩擦及国内化解金融风险的背景下,上半年对房地产市场和资金的监管进一步收紧。从各级城市来看,一线城市出现量价齐跌现象;热点二线城市限售不断升级,市场明显降温,部分价格水平偏低、政策相对本部分内容所涉及数据来自国家统计局和中指数据库。
  南京相关数据以商品住宅销售价格替代商品房销售价格。
  温和的二线城市价格进一步上行,但势头相对减弱;
  三、四线城市涨幅最为突出,但受棚改货币化政策收紧等相关政策的影响,未来下行压力持续增大。
  (二)报告期公司经营回顾
  1、管理回顾
  2018年上半年,公司扎实推进各项业务,实现半年度业绩的新突破。
  (1)营销为龙头,系统再优化,大运营蓝图初步绘就面对不断升级的房地产调控以及市场的激烈竞争,公司加强对市场形势的研判,总部与城市公司直面问题、群策群力,灵活把握营销策略,应对政策风险,实现半年度签约金额的新突破;通过项目建造成本优化、营销费用优化等途径,实现降本减费。
  上半年,公司贯彻"优化系统"的年度经营方针要求,初步构建了大运营标准与管理体系。公司ERP系统进入深化应用阶段,系统化建设不断完善,进一步提升了精细化运营管理能力。通过提质增效、精细运营,2018年上半年公司运营效率较以往提升显著。
  (2)围绕"租售并举"试水长租公寓,搭建业务创新平台在创新业务方面,公司搭建业务创新平台,加强对双创基地、持有型公寓、养老地产等新业务领域的研究和实践。公司积极响应国家在"租售并举"等领域的号召,利用深圳工业地产基础,在长租公寓领域先行先试,如对部分老旧厂房进行升级改造、在深圳中粮商务公园项目创立了长租公寓"悦+公寓"品牌。
  (3)创新融资方式,广开融资渠道2018年,国家严控房地产金融业务风险,信贷环境持续紧缩,面对严峻的融资环境,公司对外广开融资渠道,积极拓展创新的融资方式,多种方式并举筹措资金,为公司及项目的发展提供了有力支持。2018年至今,公司通过发行中期票据,募集资金27亿元;通过设立"华夏资本-中粮购房尾款1号资产支持专项计划",发行资产支持证券,募集资金15亿元。公司整体融资成本处于行业较低水平。
  (4)优化资源配置,积极推进地产业务整合公司顺应地产行业整合趋势,2018年积极推进对大悦城地产的重大资产重组,重组完成后,公司主营业务将注入新的商业地产元素,变成一家全业态地产公司,土地获取能力进一步增强,为业绩增长奠定坚实基础,进一步提高公司的核心竞争力和股东价值。公司不断优化重组方案,与交易对方明毅有限公司、控股股东中粮集团以及各监管机构保持有效沟通,充分保护各股东尤其是中小股东利益。整合方案已获股东大会通过并已获得证监会受理。
  2、财务状况
  2018年上半年,公司实现营业收入49.94亿元,较上期增长8.86%;归属于上市公司股东的净利润6.24亿元,较上期增长301.84%,主要是本期结转商品房资源毛利率较高,净利润同比增加;基本每股收益0.34元,较上年增长277.78%,主要是本期净利润同比增加;加权平均净资产收益率9.03%,较上年同期增加6.33个百分点。
  截至2018年6月30日,公司总资产854.02亿元,较上年末增长12.74%;公司所有者权益122.78亿元,较上年末增长4.54%;资产负债率85.62%。
  3、项目发展和开发情况
  2018年上半年公司新增8个项目,合计计容建筑面积122.42万平方米。新增项目位于北京、天津、杭州、南京、苏州、沈阳、嘉兴等城市。
  公司积极参与城市更新项目。除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际、69区创芯公园等城市更新项目外,公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目(简称"25区项目")、深圳金帝食品厂城市更新项目(简称"金帝项目")、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目(简称"大洋工业统筹片区项目")、深圳宝安区航城街道长营地块城市更新单元项目(简称"长营项目")等项目。截至目前进展如下:
  (1)25区项目:该项目一期A地块于2017年6月15日获得实施主体确认书,于2017年11月14日取得用地规划许可证;一期B、C地块正在开展拆迁、谈判等前期工作。
  (2)金帝项目:该项目于2017年9月规划草案公示,于2017年12月28日取得专项规划批复,该项目拟更新方向为新型产业等功能,更新单元用地面积28,409.5平方米,拆除用地面积28,409.5平方米,其中开发建设用地24,147.5平方米,计容建筑面积144,810平方米。2018年4月28日,公司全资子公司中粮(深圳)智汇置业有限公司取得该项目的城市更新项目实施主体确认书。
  (3)大洋工业统筹片区项目:该项目于2017年12月20日在《2017年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划》进行了公示,更新方向以普通工业为主,更新单元面积为187,631.2平方米,拟拆除范围用地面积为166,439.4平方米。
  (4)长营项目:该项目于2018年5月15日在《2018年深圳市宝安区城市更新第一批计划(草案)》进行了公示,于2018年6月19日经宝安区政府批准正式列入《2018年深圳市宝安区城市更新第二批计划》,项目更新方向为普通工业、新型产业等功能。拆除重建用地面积70,233.9平方米。
  此外,深圳宝安区西乡街道全一地块项目已开展拆迁谈判等前期工作,将择机进行城市更新申报并进行项目开发。
  截至2018年6月30日,公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约131万平方米。其中新安片区建筑面积约26万平方米(占地约14万平方米);福永片区(含长营、全一项目)建筑面积约106万平方米(占地约72万平方米)。

  二、公司面临的风险和应对措施
  公司在未来发展战略及决策过程中可能面临宏观经济、政策、金融及市场等方面的风险。
  1、宏观经济风险
  上半年经济内外需求同比增速下滑,中美贸易摩擦升级,内外部不确定性因素增加。上半年,投资、出口和消费三项经济增长主要驱动力指标均有下行趋势。特别是从三月份开始,逐渐升级的中美贸易摩擦对出口及消费产生较大的不利影响。下半年如中美贸易摩擦进一步升级,将进一步拖累宏观经济增长,并可能将相关因素传导至地产相关市场。
  2、地产政策风险
  中央经济工作会议明确提出2018年将"完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控"。房地产市场政策调控预期将继续维持,上半年已有50余个地级市进一步缩紧调控。此外,征收房地产税及保障性住房扩大化供给等相关政策,可能对未来的房地产市场产生持久性影响,进一步抑制和分流商品房市场需求。
  3、金融风险。
  中央经济工作会议明确2018年要重点防范系统性金融风险,促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,做好重点领域风险防范和处置,这决定了资本市场资金将收紧,资金成本持续上升,将影响房地产市场的投资热度。
  4、市场风险。
  随着房地产市场长效机制的建设,居民对于房地产市场的预期和需求可能发生变化,既有产品和服务恐难以满足市场需求,转型与创新压力增加。
  结合外部环境分析和公司自身特点,公司将密切关注市场和政策变化,增强对于宏观经济风险及国家政策的研究与预判,完善大运营体系建设,加强精细化管理、稳健经营,优化公司财务管理能力及抗风险能力,不断提升业务能力水平,积极拓展长租公寓、产业地产等新型业态领域,主动应对新局面、新问题,实现企业的进一步发展。

  三、核心竞争力分析
  公司坚持战略引领,以品牌住宅为核心业务,持续打造竞争优势,整合创新能力、多元化的土地获取能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力是公司的核心竞争力所在。
  1、整合创新能力
  随着中国宏观经济增速进入换挡期、经济结构进入优化期、增长动力进入转换期,房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发商向城市运营商、服务商延伸,从传统的住宅开发向长租公寓、产业地产、养老地产等新产品、新业态探索。行业的发展对房企的整合创新能力提出了新的、更高的要求。
  公司在巩固现有业务的基础上,结合绿色、科技、环保、健康等新理念、新技术,不断提升产品力。同时考虑国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极探索产业地产、长租公寓等新业务。
  2、多元化的土地获取能力
  公司充分挖掘区域价值、地块价值,广开合作渠道,实现"快拿地、巧拿地、拿好地"。
  一方面,公开市场与非公开市场并重,加大合作力度,增加项目获取的成功率;另一方面,充分盘活内外部资源,更新存量土地,争取投资回报最大化。在资源有限的条件下,最大化的获取土地储备,为公司未来发展奠定基础。
  3、快速高效的运营能力
  公司紧跟地产行业发展趋势,积极进行大运营体系建设,提高项目资金运营效率,实现公司规模的跨越式发展。该运营体系旨在促进各部门协同经营,并实现精细化管理。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障,助力公司实现快速的规模扩张。
  4、良好的品牌美誉度和影响力
  公司依托中粮集团良好的品牌形象和声誉,对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等均有较强的吸引力。公司不断提升工程质量,传递"健康、安全、智能、绿色"的品牌理念,持续提升产品力,塑造良好的品牌美誉度,实现较好的产品溢价能力。 收起▲