主营介绍

  • 产品类型:

    房屋销售、建筑施工、物业酒店

  • 产品名称:

    房屋销售 建筑施工 物业酒店

  • 经营范围:

    房地产开发、销售(凭资质证书承接业务);土木建筑工程施工,物业管理,实业投资。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

运营业务数据

最新公告日期:2017-04-25 
业务名称 2016-12-31 2015-06-30 2014-12-31 2014-06-30 2013-12-31
签约销售面积(平方米) 309.48万 - - - -
签约销售金额(元) 373.05亿 - - - -
签约面积(平方米) - 93.97万 - 106.00万 -
签约金额(元) - 88.70亿 207.20亿 88.40亿 156.50亿
结算金额(元) - - 105.08亿 - 88.12亿
新开工面积(平方米) - - - - 250.00万

主营构成分析

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营业收入 X

单位(%) 单位(万元)
注:通常在中报、年报时披露 
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房屋销售收入 75.98亿 59.98% 62.56亿 59.23% 63.72% 17.67%
建筑施工收入 43.92亿 34.67% 38.59亿 36.54% 25.29% 12.13%
物业酒店及其他 6.79亿 5.36% 4.47亿 4.24% 10.98% 34.09%
按产品 房屋销售收入 75.98亿 59.98% 62.56亿 59.23% 63.72% 17.67%
建筑施工收入 43.92亿 34.67% 38.59亿 36.54% 25.29% 12.13%
物业酒店及其他 6.79亿 5.36% 4.47亿 4.24% 10.98% 34.09%
按地区 江苏省内 90.74亿 71.63% 75.99亿 71.95% 70.00% 16.25%
江苏省外 35.95亿 28.37% 29.63亿 28.05% 30.00% 17.58%

董事会经营评述

  一、概述
  (一)宏观经济环境分析
  上半年中国经济保持中高速增长,GDP实际同比增长6.9%,好于市场预期(6.7%),连续8个季度保持在6.7%-6.9%的区间,近期无论是生产端还是需求端表现均好于此前市场预期,GDP全年或增长6.8%左右。投资好于预期,三大类投资全面反弹,受财政发力、设备更新支出周期以及去年同期基数较小等因素提振。总的来看,需求回升以及再通胀效应减弱放缓助推投资保持较高增速。
  政治局年中经济会议指出:上半年整体稳中向好,结构调整深化。下半年坚持稳中求进,保持政策连续性和稳定性,继续坚持积极的财政政策和稳健的货币政策,深化供给侧结构性改革,杜绝系统性金融风险。... 查看全部▼

  一、概述
  (一)宏观经济环境分析
  上半年中国经济保持中高速增长,GDP实际同比增长6.9%,好于市场预期(6.7%),连续8个季度保持在6.7%-6.9%的区间,近期无论是生产端还是需求端表现均好于此前市场预期,GDP全年或增长6.8%左右。投资好于预期,三大类投资全面反弹,受财政发力、设备更新支出周期以及去年同期基数较小等因素提振。总的来看,需求回升以及再通胀效应减弱放缓助推投资保持较高增速。
  政治局年中经济会议指出:上半年整体稳中向好,结构调整深化。下半年坚持稳中求进,保持政策连续性和稳定性,继续坚持积极的财政政策和稳健的货币政策,深化供给侧结构性改革,杜绝系统性金融风险。
  预计下半年稳健中性的货币政策基调不会改变,进一步完善宏观审慎政策框架,处理好稳增长、调结构、控总量的关系,保持货币信贷适度增长和流动性基本稳定,促进经济和金融良性循环、健康发展。

  (二)房地产形势分析
  1、土地市场分析
  2017年上半年一、二线城市土地市场由于供应紧张、政策收紧而有所降温,但是整体“量跌价稳”,部分三四线城市量价快速增长,三四线城市投资力度明显加大,由2016年15%的占比上升到27%。都市圈及战略区域周边尤其是高铁沿线的三四线城市是热门地带;上半年20家品牌房企拿地同比增长1.1亿㎡,同比增长60%,拿地金额7000亿,同比增长100%,招拍挂市场联合拿地,兼并收购成为投资的趋势,企业间的并购正在加速。
  2、房产投资销售分析
  2017年上半年全国商品房累计销售额5.92万亿元,销售面积7.47万平米,同比增长21.5%和16.1%,增速较2016年同期增速42.1%有所下降。1-6月全国房地产累计开发投资为50610亿元,同比增长8.5%。相比2016年1-6月同比增长6.1%而言,2017年1-6月增加2.4个百分点,比2017年1-5月累计增速回落0.3个百分点。1-6月商品住宅投资34318亿元,同比增10.2%,占房地产开发投资比重为67.8%。分城市看,1-6月30个大中城市销售面积累计同比下降33.54%,而30个大中以外城市销售面积累积同比增长21.2%,尤其是6月份,一二城市销售面积同比分别大幅下滑48.1%和19.8%,三四线则同比增长34.3%,增速大幅扩大9.3个百分点。
  从一二三线城市的销售变化结合土地、政策的调控分析,预测2017年下半年针对热点城市的房地产调控,仍会保持,不会放松,也不会显著加码,还未调控的三四线城市,随着市场回暖也会逐渐进行调控,预测市场大寒(量价谷底)在2018年7月左右,随后将维持一段市场的低谷期。

  (三)建筑形势分析
  上半年全国建筑业总产值为8.59万亿元,同比增长10.9%,继一季度增长10.8%后,增速再次“破十”;建筑业增加值2.23万亿元,比上年同期增长5.3%。全国房屋建筑施工面积97亿平方米,同比增长3.5%,新签合同额增长预计超过25%。行业开始回暖,稳步向好。上半年基础设施投资(不含电力、热力、燃气等)5.94万亿元,同比增长21.1%,其中轨道交通增幅显著,第一季度城市轨交投资501.01亿元,同比增长523.22%。今年全国计划公路、水运完成固定资产投资1.8万亿元,新增高速公路5000公里,改建农村公路20万公里。后期将借力一带一路与PPP立项,带来更多机遇,未来基础设施领域将大有作为。
  (四)公司经营情况回顾
  2017年是公司在十三五发展的道路上加速奔跑的一年,公司紧紧围绕“转型升级年”的主题,创新谋变,一手抓基础管理,一手抓经营生产,加大市场开拓,加快投资拿地步伐,在一、二线城市受调控政策影响下,在三、四线城市大放异彩,写出了一份出奇守正的精典范例。在复杂多变、竞争加剧的形势下,公司超额完成上半年主要目标任务:
  1、房地产上半年实现预售总金额452亿元(包含参股联营合作项目),同比增长184.27%,平均销售价格12530元/平方米,同比增长12.61%。
  2、坚定不移调整拿地策略,加快资金流转,加强核心区域业务地位,并向一线城市拓展。上半年,房地产拓展项目35个,计容面积控制在20万方以下的中小项目达到了28个。新增权益前货值701亿(权益货值507亿),新增储备主要是长三角环上海周边经济发达、人口吸附能力强的二、三、四线城市,新进入嘉兴、绍兴、建德、成都、徐州、固安等城市,优化了城市布局。
  3、房地产市场深耕卓有成效,市场份额稳定提升。上半年区域内市场占有率超过20%的项目占63%,本地市场占有率排名在前三的项目占79%。
  4、房地产运营管控到位,六先六快执行较好,保障货值供应。南通漫悦湾、海门漫悦湾、乍浦君悦府等多个三线城市项目实现拿地后5个月开盘。
  5、商业地产稳步拓展、产业布局日趋完善。中南商业形成“心时尚”、“心生活”、“心旅行”三大系列产品,商业公司自持商业广场4个(南通中南百货、南通中南购物中心、海门中南购物中心、盐城中南购物中心),总出租面积191806平方米,出租率95.47%,出租单价1-2元/天/平方米。
  6、2017年上半年度建筑集团完成产值57.27亿元,同比增长31.1%;新签合同额207.4亿元,同比增长69.8%。业务承接结构上全面吹响转型的号角,承接了济宁中西医结合医院、宁波大学、东阿、梁山等PPP项目,其中东阿项目为场馆及道路水系建设,宁波大学为公建及道路EPC项目,同时获取了郑州安置房EPC工程,在基础设施和工程总承包领域实现了长足突破。在新市场开拓上,成功进驻南昌、武汉区域。
  7、建筑工程大项目获取有明显突破,项目平均合同额为3.6亿元,同比提升38.46%,扣除PPP项目,项目平均合同额2.76亿元,同比提升20%。其中,单项目合同超3亿元项目个数21个,超5亿元项目个数11个。
  8、组建江苏中南建设投资公司,迈出投资施工联动新步伐。为进一步推动由施工总承包向投资施工联动的商业模式转型,切实加强对建投业务的运营管控,真正落实建投业务具体实施的管理责任主体,实现收益最大化。经过长达数月的筹备,3月底江苏中南建设投资发展有限公司正式挂牌成立。
  9、公司大数据布局方面取得成效。今年4月,中南建设和美国硅谷技术公司PeerNova合资成立智链ChainNova,以推动区块链技术在行业的应用和落地,7月智链ChainNova成为超级账本(以下简称“Hyperledger”)的长期会员;与北大荒合资公司“善粮味道”,完成物联网终端的布局、业务架构的设置和数据借口的对接、基本完成种植大数据的采集工作。
  10、公司品牌推广方式更加多元、媒体关注度进一步提高。年初以来,房地产集团荣获2017年中国房地产百强企业20强;2017年房地产百强企业运营效率10强第5名;2017年中国房地产开发企业经营绩效10强第4名;2017年中国商业地产十强;中国房地产上市公司创新能力5强第2名。建筑集团荣获中国50家最佳建筑承包商第6名等荣誉。慈善事业方面,秉承“造福社会”的企业愿景,公司连续第7个年头,获得中国慈善榜“十大慈善企业”称号。

  二、报告期内公司从事的主要业务
  房地产业;土木工程建筑业公司是一家以房地产开发和建筑施工为主营业务,并向大数据(区块链)转型的上市企业。公司房地产业务板块以住宅开发为主,同时辅助有酒店、商业、养老养生地产,并向特色小镇的产业地产探索。公司房地产开发区域主要集中在江苏、山东的二、三线城市,并在上海、北京、天津、杭州、成都、武汉等核心城市布局。
  公司下属的江苏中南建筑产业集团有限责任公司作为建筑特一级资质企业,在建筑业务承接上,注重大型公共建筑和知名业主项目的承接,2017年以来,PPP业务模式大放异彩。
  公司2015年涉足大数据行业的前沿技术和商业运用,在此基础上公司在2015年投资了上海承泰,2016年投资了美人信息、Peernova、金丘股份,与北大荒设立合资公司共同打造全球首个大数据农场,与Peernova合资设立专注区块链研发及产业运用的智链。
  公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况:报告期内,公司坚持的深耕核心一、二线核心城市群的战略取得优异的成绩,公司上半年实现房地产预售总金额452亿元,签约金额296.34亿元(不包含参股联营项目),其中83.16%的销售金额来自于长三角地区,7.94%的销售来自于山东省;建筑工程业务实际完成施工业务收入43.91亿元。公司土地获取方面,2017年公司加大了对一、二线核心城市周边洼城洼地的投资,围绕“大上海”、“大南京”、“大北京”三大都市圈2017年共新增地块41个,规划建筑面积541万平方米,总货值701亿元,权益货值507亿元。
  截止2017年6月30日,公司在二线核心城市以上(北京、上海、南京、青岛、武汉、天津、苏州、无锡、成都、杭州)土地储备占公司全部土地储备的36.56%(建筑面积),长三角地区土地储备占公司全部储备的55.87%(建筑面积)。
  建筑业务方面,2017上半年公司新签订单207.4亿元,是公司当期完成产值的414.8%。在业务结构上,承接了济宁中西医结合医院建设、宁波大学科技学院拆建、东阿水系生态治理、梁山棚改等重大项目,其中东阿项目为场馆及道路水系PPP建设,宁波大学为公建及道路EPC项目,同时获取了郑州安置房EPC工程,在基础设施和工程总承包领域实现了长足突破。
  在新市场开拓上,成功进驻南昌、武汉区域。

  三、核心竞争力分析
  房地产业;土木工程建筑业公司发展于建筑施工实践的工程总承包企业,在进入房地产行业后,公司将建筑施工与房地产开发相结合,逐步探索形成了中南建设核心竞争优势:
  (1)领先的市场地位和品牌形象
  中南建设秉承“铸就百年基业”的理念,通过高标准的产品和服务品质打造企业品牌,“中南世纪城”、“中南建设”等在江苏省内及其他部分沿海发达地区成为具有较高知名度的品牌。中南建设下属全资子公司中南建筑是目前全国为数不多同时具有建筑施工特级资质和设计甲级资质(“建筑施工特一级资质”)的建筑企业,中南建设为唯一民营企业。
  (2)高质量合理分布的土地储备
  公司从2005年开始建设南通中央商务区250万平方米的城市综合体以来,持续走大盘开发的发展方式,在江苏、山东的三线城市获取多个百万平方米的大项目。2013年以后,公司加强了二线核心城市的拓展,在长三角的经济发达地区进一步积累了丰富的土地储备。截止2017年上半年,公司土地储备1837.53万平方米,平均楼面地价3798.20元/平方米。
  从公司土地储备面积上来看,尽管公司三线城市建筑面积占比仍较高,但公司土地储备所处的三线城市为核心一、二线城市周边居多。随着一二线城市限购政策的严厉和限购范围的扩大,以及政府在三线、四线城市库存去化政策的落实,2017年上半年三线城市已经成为了公司五成销售来源,无论是销售价格还是销售面积均有较大幅度提升,公司土地储备仍有较好的盈利空间。
  (3)建筑工业化的先行优势
  中南建设下属子公司中南建筑在建筑工业化方面介入较早,在NPC技术方面取得先行优势。NPC即预制装配整体式剪力墙结构体系,在国内是全新的施工技术,它采取了工厂化生产、现场装配的形式进行建筑施工。其主要优势包括:绿色施工、节能环保、缩减工期、控制成本。公司NPC技术得到了国家住房和城乡建设部的认可,历年累计荣获23项发明专利,13项实用新型专利。
  (4)健全完善的激励机制
  秉承“利益共享、风险共担、事业共创”的原则,打造“扁平化”、“平台化”、“小微化”的组织体系,2016年公司在房地产项目公司、建筑项目部建立了以“项目跟投、部门小微”的激励机制体系,并在股份公司层面开展员工持股计划,激发各层级员工的积极性、主动性、责任心、事业心、增强“价值感、荣誉感、归属感”,实现利益共享,风险共担,共同干一番事业,实现内动力引领企业发展。

  四、公司面临的风险和应对措施
  报告期内,公司正在开发建设的房地产项目预售情况较为良好,但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在,公司未来发展面临的主要风险如下:
  (1)政策风险
  房地产和金融投资均与国家宏观经济形势及政策具有高度相关性,受到相关部门较为严厉的监管,并且相关政策具有一定的不确定性,可能对公司的经营环境和经营成果带来较大影响。
  应对措施:公司将密切关注宏观形势,坚持顺应地产调控政策的要求,坚持国家提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”口号,顺应主流市场,以开发适应购房者居住需求的产品为目的。
  (2)市场风险
  房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段,加之政策调控的不确定风险,加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险,会对市场形成一定程度的冲击,未来房地产市场的竞争越来越激烈,土地价格持续居高不下,从而加剧了市场风险。
  应对措施:公司将加强市场监测,适时调整营销策略,继续以“高周转”为原则,从项目设计、成本控制、产品质量、工程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力,提高企业的核心竞争力,有针对性的开发区域市场,提高市场份额,以应对激烈的市场竞争。另一方面公司在土地投资上,必须本着“找洼城、寻洼区、拿洼地”的思路去拓展项目,加大寻找价格明显偏低、短期不看好、中期有利好、长期有潜力的城市区域,实现超额收益。不鼓励在热点地区、热点区域去拿高价地,以控制风险。
  (3)管理风险
  公司在新兴产业的投资、管理与公司主业相比,产业跨度大,对运营管理团队的综合能力要求高,如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进,公司在新兴产业落地上将面临一定的投资风险。
  应对措施:公司将继续招聘引进、培养符合新兴企业发展的专业人才,进一步充实公司新产业的运营团队,并提升经营团队对项目运营的管理能力,降低管理风险。 收起▲