主营业务:
公司为投资控股公司，其主要附属公司的业务为于中国经营物业发展、一级土地建设及开发服务、物业投资及管理。
报告期业绩:
截至二零二三年十二月三十一日止，集团的收入为人民币2,506.3百万元。来自物业开发的收入为人民币2,040.4百万元。
报告期业务回顾：
市场回顾行业政策方面，房地产政策环境愈发宽松，房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行，截止二零二三年末，政策环境已接近自二零一四年来最宽松阶段。全年地方松绑政策出台达750余次，较二零二二年增加140余次，覆盖城市超330个；其中九月政策出台次数达到峰值，单月出台政策超140次。二零二三年一二季度，中央层面并无实质性的重磅刺激，地方发布政策多为对现行制度的优化调整，或规范市场秩序，政策力度限于『托而不举』。政策引导效果微乎其微，行业增长动能消退，居民购房预期持续走低，房地产开发投资、新开工等各项资料持续承压。
三季度起，政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，中央政策力度逐渐由『托而不举』逐渐转向『托举并用』。多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。需求端方面降首付、降利率、认房不认贷等政策接连落地，核心城市开启『四限』松绑潮；供给端方面，『三个不低于』、『房企白名单』等纾困措施相继提出。
十二月十一日至十二日召开的中央经济工作会议，定调二零二四年经济工作要稳重求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要化解行业风险、推进『三大工程』、加快构建发展新模式。至此，二零二四年整体政策基调已明确。
地产开发二零二三年，集团因应市场变化，及时调整投资和销售策略，稳步推进复工复产，实现经营平稳发展，集团上半年进一步收缩房地产开发规模，坚持降债和加快资产处置，调整债务结构，改善流动性。公司全力以赴做好保完工、保交楼工作，同时加快转型步伐，寻找集团经营发展的新增长点。报告期内，集团总租金收入为人民币333.3百万元。随著疫情后的经济复苏和消费回升，集团租金收入将有稳步增长。集团在北京、深圳等一二线城市核心地段拥有9个投资性自持物业，总规划建筑面积约763,478平方米。
土地储备截至二零二三年十二月三十一日，集团土地储备总规划建筑面积663万平方米。集团拥有存量一级土地开发专案。集团在北京、深圳承办一级土地开发专案、城市更新专案。报告期内，集团未确权的一级开发及旧改专案开发面积达581.1万平方米，其中深圳占比51.6%。加强城市更新和存量住房的改造提升，是存量市场方面的新转向。城市更新类专案投入资金少而利润率高，是集团于大湾区内补充土地储备的重要来源。未来数年，集团旧改及城市更新项目可逐步转化为销售，成为新的利润增长点。北京祈年大街项目有望于2024年完成收储入市，成为集团又一优质项目，为集团销售带来巨大贡献。
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资本结构二零二三年，央行国家金监总局明确『延长金融政策支援房地产』，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支援，促进专案完工交付。集团通过综合利用境内外的融资管道多元化优势，充分运用各类金融手段，不断优化资金管理，降低融资成本、优化负债结构、有效管控汇率风险。同时，进一步强化风险管控职能，完善财务风险监控体系，做好风险预警和防范。
业务转型集团本年度逐步收缩地产业务，稳步推进业务向健康产业转型。
集团看好健康产业未来的发展空间和潜力，将顺应时代发展需要，致力与探索人居业态的创新，开发健康生活社区、健康生活线上及再生医疗孵化等产业。一方面不断升级国瑞定制式住宅和健康生活产品，实现集团之产品形态和服务模式的全面重塑。另一方面，集团将致力于提供健康生活的线上服务，通过打造国瑞医院及医疗线上、线上康养服务、再生医疗等各大创新业务，全面提升集团之综合运营及服务水准，实现集团向健康产业的全面转型。
业务展望：
展望2024年，房地产政策层面将持续化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式的宏观指引。以“房住不炒”为底线，把握政策尺度；以“稳”为主旋律，包括稳地价、稳房价、稳预期，逐步发挥房地产平稳健康发展对稳定宏观经济的积极作用。
地方政策方面，二线城市已全面放开限制性政策，一线城市有望局部优化。目前，只有少数二线城市尚未完全放开，预计所有二线城市将在2024年完成全面跟进。预计一线城市不会完全放开，但仍有继续优化调控的空间。它可能从城市行政区划的角度出发，停止实施‘一刀切’的政策，并根据每个行政区域的具体情况出台有针对性的详细政策，并部分放宽限制。
集团认为，地产行业将步入“新常态”，行业的增长方式也会发生变化，将从过去依靠财务杠杆驱动爆发式增长的模式向稳定均衡高品质稳步增长的模式转变。长远来看，伴随中国城镇化发展进程和人均住房面积改善的进程，房地产业仍有一定发展空间。受宏观经济环境影响，房地产市场短期内不会出现明显改善，行业并不会出现以往政策刺激后的V型反弹，可能会呈现L型恢复趋势。未来行业将在不断分化中发展，其中包括城市分化、企业分化、产品分化等多个方面。在政策刺激下，一线城市可能发挥领头作用，迎来一波小阳春，但预估幅度有限。未来的房地产业机遇与风险并存，需要对城市、市场、产品等多方面进行精准的判断。集团将顺应时代发展需要，致力于探索人居业态创新，不断升级国瑞产品，实现产品生态建设。未来，集团将秉持区域深耕策略，采取积极灵活的销售政策，把握市场机遇，以不断改善的产品结构和优秀的产品品质吸引更多客户，大力促进销售的同时加强销售回款的力度；此外还将重点调整债务结构、努力降低融资费用，提升集团核心竞争力，保证未来业绩的可持续增长。
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